Le logement des jeunes

La situation

A Lille, au 1er novembre 2003, 250 jeunes (étudiants) sont encore sans logis. Le Préfet promet des moyens : la libération de logements occupés (au CROUS probablement) par les étudiants “les plus fortunés” auxquels on proposera une HLM. Irréaliste ! Mais il faut bien réagir.
Metz connaît cette situation depuis cinq ans, Strasbourg depuis la nuit des temps (ou presque), Sélestat s’inquiète et cherche des solutions etc.
Comment avons nous pu aboutir à cette situation absurde, qui consiste à geler une partie de l’énergie de ceux qui seront notre élite, pour rechercher un gîte, alors même que les budgets des dispositifs de solvabilisation ont littéralement explosés depuis dix ans ?
La situation des autres jeunes, non étudiants, est du même ordre mais leurs difficultés à se loger sont réparties sur l’année donc moins médiatiques.
La vie des jeunes n’est, certes pas, aussi dramatique humainement que celle des sans logis ou sans papiers mais il y a un problème grave à résoudre.
Considérations générales sur le logement des jeunes

Le secteur de l’habitat est en crise depuis quelques années. Contrairement aux dispositions précédentes, c’est un malaise complexe qui cumule des questions qualitatives et morphologiques. La démographie (la diminution de la taille des ménage donc l’augmentation du nombre même à population constante) et les phénomènes urbains jouent à plein. Les difficultés sont essentiellement localisées sur les secteurs locatifs et concernent d’abord les populations les moins fortunées. Parmi eux, les jeunes sont, effectivement, touchés. Les raisons en sont multiples :

• solvabilisation «naturellement» insuffisante, du fait de la dépendance aux parents et des difficultés d’accès à la vie active
• coût important du petit logement en raison de la charge fixe d’équipement, de la rareté du produit et de l’amortissement annuel, de fait, sur 9/12.
• nécessité de mobilité, exigée pour la formation et l’emploi
• itinérance résidentielle hebdomadaire fréquente : double résidence (en comptant l’habitat chez les parents) voire triple pour les formations par alternance
• pas ou peu de mobilier, ni d’electro ménager et absence, culturelle, d’offre de logements meublés
• difficultés d’organisation liées à l’inexpérience et aux instabilités affectives dues à des «adolescences longues»
• augmentation de la demande du fait de la progression des jeunes filles sur le marché (emploi et études longues plus fréquentes)
• disparition quasi intégrale des hébergements dédiés : internats scolaires, logements spécifiques (AFPA et similaires), congrégations religieuses, etc….
• désaffection des produits type «CROUS» et localisation limitée aux villes de tradition universitaire

La situation est critique dans les métropoles, à chaque rentrée scolaire, et donne lieu à des manifestations estudiantines médiatisées. Cependant les difficultés des étudiants ne sont qu’une face de la question. Les jeunes en errance momentanée, en recherche d’emploi, en rupture familiale ou, tout simplement, en formation non universitaire ou en emploi précaire sont durement mis en difficulté par la crise de l’hébergement.
Le phénomène est proportionnel et souvent plus important dans les communes moyennes, du fait de la progression des formations courtes, des emplois en création et des distances. L’absence de structure et d’offre est alors criante.

Le découpage des situations

• Sous prétexte de filières, les étudiants sont dans un processus, les jeunes “travailleurs” dans un autre, les jeunes “en difficulté” encore dans un autre, les couples dans la disposition commune la plupart du temps, alors que leur situation ne dispense aucun secours supplémentaire.
• La déclinaison s’étend aux ministères entre le logement, l’équipement (DDE), la santé (DDASS, DRASS), la ville (DIV& ANRU), la justice (PJJ), l’éducation nationale (CROUS et universités), les finances (Amortissements Périssol, Besson, Robien), les départements (RMI et FSL), les CAF (payeurs par L’ALS et l’APL). Par contre le ministère en charge de la jeunesse n’est jamais concerné.
• Les collectivités locales sont préoccupées car la formation continue, alternée ou post BAC type BTS est contrariée par ces contingences de logements insuffisants. Les proviseurs de lycée, après avoir fermé les internats, revendiquent, pour leurs clients, des logements décents, libres en septembre et pas cher. Les départements sont alertés par les services sociaux de l’embouteillage provoqué à tous les échelons par les jeunes en difficultés. Les régions devraient se retrouver en charge du logement des étudiants avec les CROUS qui font face avec les difficultés et lourdeurs classiques d’une administration. Les régions subissent, aussi, les pressions des universités et des employeurs ; ceux ci peinent à attirer des jeunes qui, plus que d’autres, se doivent d’être rapides et mobiles.
• Des intervenants spécialisés :
• Les CROUS ne logent que des étudiants.
• Les FJT se doivent de refuser les étudiants au-delà de20 %
• Les HLM ne peuvent ni accepter la multi location, ni facturer un loyer sur 9 mois
• Les organismes de formations : Lycées, AFPA … ferment les internats trop lourds à gérer.
• Les bailleurs privés, après avoir bien profité de la hausse des tarifs alimentée par l’APL, se plaignent des avatars de ce qui n’est pas leur métier.
• Les agences immobilières facturent des frais qui avec les cautions ajoutent 25% aux loyers annuels.
• Les hôteliers réinventent la résidence service

Et pourtant c’est le même marché

Il n’y a plus de différence, ni de droit, ni de financement, ni de comportement, ni de mode de vie entre un jeune étudiant, un jeune travailleur, un jeune apprenti, un jeune en formation par alternance. Les difficultés sont les mêmes, les situations, au demeurant, se conjuguent parfois dans l’année (et pour certain dans le mois). La césure des traitements n’a désormais qu’un sens historique : les employeurs pour les salariés, l’état pour les étudiants, le collège et le lycée pour les scolaires.

Pourquoi un logement spécifique pour les jeunes ?

Car les besoins ne sont pas banaux par rapport aux ménages.

• Le besoin de services est fondamental, construisant leur vie ils ne peuvent investir trop de temps et de moyens dans la gestion ou dans l’intendance.
• Ce sont massivement des situations d’individus demandant à exister comme tels mais vivants aussi en groupes dans des réseaux ouverts.
• Car ils vivent une période de transition qui mérite d’être accompagnée.
• Quittant le giron familial, ils sont démunis d’équipements, d’expérience, de moyens
• Leurs priorités sont la découverte, l’apprentissage mais pas encore la sédentarisation
• La décohabitation est, d’une certaine façon, l’entrée dans la vie sociale le début de l’autonomie.
• Apres la disparition de la conscription, le mixage d’une génération par les études et l’habitat autonome est le meilleur moyen de constituer le brassage démocratique indispensable au bon fonctionnement d’une nation.
• Car leur situation évolue très vite, ils sont en situation d’instabilité et de fragilité.
• Ils passent d’un statut à l’autre :
• étudiant, puis stagiaire, puis étudiant à nouveau mais ailleurs, puis en CDD puis chômeur et à nouveau en CDD ……….
• Scolaire, puis apprenti, puis en formation par alternance - salarié et étudiant - puis chômeur et salarié ailleurs et à nouveau chez les parents ……….
• Célibataire, en concubinage, célibataire à nouveau, en couple mais séparé etc..
• Le statut de»jeune»est de plus en plus tardif mais reste provisoire et relatif.

Il ne peut y avoir de formule unique pour le logement des jeunes. Ce sont des formes d’habitat différentes qu’il faut inventer et gérer. De plus, il faut arrêter de ségréguer les populations et plus encore de concevoir des habitats générationnels. Les jeunes représentent un facteur d’animation et de mixité urbaine évident.

La proposition

Il faut anticiper la problématique des années à venir, proposer de nouveaux produits qui sont des couples habitats et services, connaître les besoins et les moyens.
Une réflexion, des évaluations, l’analyse de la valeur des différents services et produits, des recommandations et, enfin, des expérimentations peuvent ouvrir des comportements nouveaux, plus efficaces, certainement plus économiques.
Toute la gamme des produits possibles (fiscaux, sociaux, banalisés, spécifiques et issus d’équipements) doit être ouverte et combinée. L’habitat des jeunes doit être intégré à la ville et moteur de sa diversité. L’évolution des bâtis doit prendre en compte ces changements et s’en servir. Les logements actuellement utilisés doivent pouvoir s’adapter et progresser pour des besoins futurs.

Une mission exploratoire doit être montée avec des opérateurs, des professionnels, des investisseurs et les collectivités intéressées.
Deux aspects de la même question

Systématiquement la question et ses solutions se posent suivant deux entrées : la gestion et l’investissement.
La gestion est fondamentale car dans tous les cas de figure c’est une solution habitat mêlant le logement, la restauration, le suivi et l’accompagnement qui s’avère nécessaire. Si les formules prônent toutes, désormais, le logement «autonome» et tentent de le rendre progressif, elles nécessitent cependant toujours un outil d’hébergement.
L’enjeu est de taille pour la société car rater la première marche du parcours résidentiel porte à conséquences graves. Quitter le giron familial coïncide souvent avec l’entrée dans la vie sociale. C’est un moment « initiatique » souvent vécu de manière éloignée des réseaux familiaux, scolaires et locaux.
La gestion est également stratégique, d’un point de vue économique, en raison de la vitesse de rotation des populations et de la rapidité des changements multiples pouvant toucher la vie des jeunes gens. Par ailleurs le caractère expansif et les apprentissages multiples liés à la tranche d’age nécessitent une présence de proximité efficace.
L’investissement est, évidement, un préalable à toute solution. Il est particulièrement difficile du fait des risques locatifs, de la rotation rapide et des vacances. Par ailleurs le logement des jeunes n’est que très marginal dans la politique logement de l’état. Il voit les compétences dispersées au sein des pouvoirs publics chargés de la jeunesse (éducation nationale, jeunesse et sport, CAF, CNAF). Les services décentralisés de l’équipement privilégient souvent le logement des familles (sauf en 67). Sans responsable le logement des jeunes n’a ni politique, ni interlocuteur, ni budget propre. Les collectivités locales, Région et Département, rechignent à prendre volontairement (et sans les produits correspondants) des compétences peu claires et supposées coûteuses. La faible solvabilisation des jeunes, la charge de gestion achèvent de rebuter les opérateurs souvent déçus par des déconvenues après la vogue de promotion liée à la solvabilisation des étudiants par l’APL. La situation devrait évoluer à partir de 2005, mais les priorités sont si nombreuses que la patience sera nécessaire.

Les conditions de réussite
Comme toute opération de développement, c’est d’abord la qualité du produit qui en garantit le suces. Dans le cas de l’habitat des jeunes, les standards ont fortement évolué depuis 10 ans. Le système de «casernement» si cohérent avec la petite taille des logements, est vraiment obsolète. Les éléments de conforts sont tous ceux de l’habitat des ménages mais dans un espace sécurisé. Le fonctionnement collectif doit être imperceptible mais présent. L’échelle «humaine» est revendiquée systématiquement mais dans un contexte de service performant. La complexité conceptuelle des ensembles de logements pour jeunes relève des contradictions de son fonctionnement à la fois hôtelier et logement banalisé mais jamais «internat» administré, ni «foyer» collectif.
Les budgets des clients sont réduits, leurs choix peu tournés vers la priorité logement. Le tarif doit donc être particulièrement mesuré. Évidement, dans le schéma de fonctionnement, la plupart des services liés au logement doivent être couvert par la quittance. L’équilibre doit donc se faire entre les charges immobilières et celle de gestion. La prise en charge par l’APL, rend le dispositif possible mais cristallise la question du coût sur la part restant à charge. Les latitudes tarifaires sont minces.
La localisation de l’habitat est souvent peu considérée. Alors que plus que toute autre population, le besoin de sociabilité des jeunes structure leur vie quotidienne. Ils sont souvent des acteurs d’animation efficaces et consomment des services et des loisirs collectifs. L’absence, de plus en plus fréquente, de moyen de locomotion autonome les rapprochent des gares et transports collectifs.
La cohérence de services est un facteur important pour réussir une opération d’habitat de jeunes. C’est l’ensemble des aspects de la vie quotidienne qui doit être satisfait (pas forcément dans la structure mais à proximité raisonnable). La prise de repas est généralement extérieure au logement, le blanchissage également. La disposition des moyens de communication est décisive (FAI) celle des loisirs également (cinéma, location vidéo, cafés).
L’échelle de gestion est un dilemme permanent, la prudence et le marketing poussent à minimiser, l’amortissement des services à maximiser. Le compromis doit être adapté aux conditions de gestion et aux charges de fonctionnement
.