jeudi 25 août 2011

Immobilier et économie

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ?
Source : http://indicateurs-immobilier.over-blog.com/article-alain-bechade-l-immobilier-veritable-valeur-refuge-79793662.html

mardi 2 août 2011

La question de la qualité architecturale dans les Projets de Renouvellement Urbain

La qualité architecturale est, de l'avis unanime, indispensable dans les opérations de renouvellement urbain.

Comme sur tout autre territoire, l'absence de qualité architecturale s'apparentera à un manque évident de soin et d'attention, donc sera perçu comme une manifestation de mépris à l'encontre des populations qui y sont domiciliées. Le consensus en faveur de son expression est donc fort.
La question de la définition se pose de manière plus complexe. Pour tenter une approche constructive et, un peu, objective, il est nécessaire de diviser la réponse en deux parties suivant des sujets bien différents. L'évaluation de la qualité architecturale d'une résidence, n'est pas identique à celle d'un ensemble urbain, par exemple un ilot ou un quartier. La qualité architecturale intrinsèque à un objet bâti n'est évidement pas obtenue en niant son environnement mais néanmoins les caractéristiques d'usage, de mutabilité, comme celles de la signification et de la lisibilité, de la forme et de la fonction comme de l'époque, sont bien propre à l'ouvrage. Elle se construit dans un dialogue qui, sans être introverti, associe prioritairement le maitre de l'œuvre et celui de l'ouvrage. Ses caractéristiques de vocabulaire architectural, de matériaux comme de principes architectoniques lui sont propres. Cependant la perception des écritures n'est pas identique suivant les individus et les cultures, et de loin, il apparait donc utile de réfléchir à l'image d'eux même que les habitants vont se donner à travers le "look" du bâtiment qu'ils habitent. Soulignons encore que les populations captives des quartiers de relégations sociales vivent souvent douloureusement les signes de cette situation, certaines gesticulations architecturales s'y sont abusivement exprimées, des innovations sans suite et parfois hasardeuses ont bénéficié de la tolérance des bailleurs. Est il vraiment indispensable que ces lieux soient éternellement ceux de toutes les expérimentations débridées ? Il faudrait, considérant le souhait des habitants de vivre dans une situation désormais ordinaire, faire appel ici à la retenue et à l'usage, plus qu'ailleurs, de langages et de technologies maitrisés. Le principe de diversité, désormais bien inscrit dans le concept de renouvellement urbain, pour favoriser l'appropriation, l'échelle et la variété poétique qui dominent à nouveau une vision plus continue, voire organique de la ville, a amené les décideurs, aménageurs, comme les urbanistes a préconiser la variété de concepteurs afin de tendre vers cette diversité tant attendue. Contrairement à cette différentiation conceptuelle et scripturale recherchée, la qualité architecturale du "tout", de l'échelle urbaine : ilot, parcelle, ensemble quartier etc. se doit d'être plus cohérente. Le motif en est double, d'abord dans la conception urbaine partagée, reflet de la culture occidentale, la structure se fait autour de l'espace et du bâtiment public. La composition urbaine, par ailleurs bien plus permanente que celle des objets immobiliers, domine le "remplissage" des parcelles. Ainsi l'architecture de l'opération immobilière "privée" se soumet à la structure urbaine "publique". Ensuite, la hiérarchie des masses bâties, vision également culturelle mais constante, favorise le lieu unique collectif face aux objets courants et individuellement appropriés. Le bâtiment public est ainsi naturellement mis en scène, dans l'axe, en symétrie ou en front de rue. L'habitat, par contre, fait le continuum de la rue, il est ainsi contraint à une relative discrétion. La qualité architecturale de l'ensemble s'exprime avec d'autres dispositifs : ceux de l'alignement, des volumétries, des orientations, des perméabilités visuelles et praticables. Pour la servir, tous les outils du paysage urbain, au sol comme en volume, viennent conforter les cahiers de prescriptions pour les opérations immobilières. Le minimum de la conception urbaine est de veiller à la cohérence fonctionnelle du territoire, ainsi un ilot doit voir ses règles d'accessibilité préalablement fixées. Par exemple, les autos rentrent dans l'ilot, pour y rejoindre leur stationnement, les accès piétons sont organisés en extérieur sur les faces en contact avec l'espace public. On conçoit aisément qu'un mélange des situations (immeubles commandés par la voirie ou par l'ilot, automobiles croisant les cheminements et avoisinant les jeux d'enfants) aboutit à une perte de qualité à une dilution fonctionnelle de l'espace. La règle est donc une garantie pour chacun et la fabrication de marges partagées. Le grand ensemble, souvent à l'origine du quartier en renouvellement, avait renié ces principes puisque le bâtiment d'habitat était non seulement monumentalisé mais aussi normalisé donc peu différentié. Le dispositif est désormais inversé. Le risque consiste à n'avoir qu'une seule réponse : soit de généraliser les outils de la diversité et de laisser chacun faire son "œuvre" sans cohérence urbaine, soit de prédessiner toutes les opérations.Le rôle de l'urbaniste en chef est alors particulièrement difficile, le plan guide doit s'imposer avec force mais il faut également qu'il s'assure de la cohérence de chaque opération avec l'ensemble. Ecrivain des futurs potentiels avant les choix puis gardien de la continuité de l'approche urbaine dans le temps du changement, il est aussi comptable que chaque action s'inscrit en valorisation de l'ensemble. Le meilleur mode de travail est, pour cette dernière tache, celui de la négociation. toutes les options ne peuvent être prévues, et la force de la structure urbaine, comme la cohérence d'un ilot, peuvent être obtenues et renforcées par la coordination des différents acteurs. La tache de l'urbaniste en chef, présent avant et garant pendant le changement, le met dans une situation de coordinateur spatial. La mission qui lui est confiée doit asseoir son autorité, son habileté et son indépendance doivent le rendre respecté et écouté. C'est la condition des qualités urbaines et architecturales.