Selon l'Insee, il n'y a pas de bulle dans l'immobilier

Article vu sur LEMONDE.FR avec Reuters | 17.05.11

Selon l'Insee, l'envolée des prix de l'immobilier en France ces dernières années semble davantage liée à la pénurie d'offre qu'à la spéculation financière. Le directeur général de l'Institut national de la statistique, Jean-Philippe Cotis, a ainsi estimé, mardi 17 mai, que la situation française diffère de celle des pays anglo-saxons, ou de l'Espagne.

Cette opinion tranche avec celle du Centre d'analyse stratégique (CAS), organisme dépendant du premier ministre, qui évoquait fin avril la création d'une "bulle" de l'immobilier en France, susceptible de se dégonfler avec des effets néfastes. Selonl'étude publiée mardi par l'Insee, les prix des logements anciens en France ont augmenté de 141 % sur la période 1998-2010, soit plus de trois fois plus vite que les revenus (+ 43 %).

Parallèlement, les loyers, qui sont encadrés, progressaient de 33 %, soit en moyenne 2,4 % par an : un rythme supérieur à celui de l'inflation. La courbe des prix immobiliers en France a ainsi connu jusqu'en 2007 une trajectoire relativement similaire à celle des Etats-Unis.

"RENTES DE RARETÉ PHYSIQUE"

Mais les deux marchés n'ont pas vécu la crise de la même façon : alors que les prix de l'ancien chutaient rapidement sur le marché américain pour retrouver dès 2009 un niveau proche de celui du début des années 2000, la correction en France a été limitée (- 7 % en 2009), et les prix sont vite repartis à la hausse (+ 6,3 % en 2010), tout comme le volume des transactions, quasiment revenu à son niveau d'avant-crise.

Pour autant, le niveau des prix en France ne résulte pas forcément de"déséquilibres financiers", a estimé Jean-Philippe Cotis lors d'une conférence de presse. "En France, on ne voit pas une envolée de l'investissement, un excès d'investissement dans l'immobilier qui aurait pu justifier une embardée comme celle qu'on a vue dans les pays anglo-saxons ou en Espagne", a-t-il dit. "On est plus du côté de la sphère réelle de l'économie et de la rareté physique que du côté de complications financières", a-t-il ajouté.

Selon les derniers chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les mises en vente de logements en France ont diminué de 11 % au premier trimestre par rapport à la même période l'an dernier. Soulignant le rôle joué par la pénurie d'offre immobilière, Jean-Philippe Cotis a évoqué le niveau "relativement modeste"de l'investissement dans la construction. "La situation en France et au Royaume-Uni semblent donc refléter des rentes de rareté physique", a-t-il poursuivi, en notant que la faiblesse des taux d'intérêt avait eu des effets différents aux Etats-Unis et en Espagne, "où la dimension spéculative [est] clairement établie".

Quand revenus modestes et copropriété font mauvais ménage

Un article du monde / LEMONDE.FR | 22.06.11 | 19h36

L'accès à la propriété n'est pas toujours une sinécure, loin de là. Dans son documentaire intitulé "L'Enfer des petits copropriétaires", Caroline Benarrosh est partie à la rencontre, en Ile-de-France et en Bretagne, de petits propriétaires incapables de payer des charges écrasantes et confrontés à la vétusté, voire l'insalubrité de leur habitat.

Cette situation, Philippe Delaroa la connaît bien en sa qualité de directeur du PACT Paris, une association destinée à améliorer le confort et la salubrité des logements, et qui compte 148 antennes en France. Parmi ses interlocuteurs figurent nombre de personnes qui, faute de pouvoir accéder au parc locatif ou d'obtenir un logement social, n'ont eu d'autre option, pour se loger, que d'acheter là où les prix sont les plus bas. Pour eux, la copropriété n'est pas un choix...

En France, plus de la moitié des copropriétaires ont des revenus modestes, et bien souvent, "les charges sont oubliées des plans de financement". "Quand vous avez tout dépensé pour un achat, souvent à crédit, vous remettez l'entretien et les travaux à plus tard", explique Philippe Delaroa, qui parle de "spirale qui mène très vite à une dégradation". Il dénonce un manque d'information des acheteurs lors de la vente et la défaillance de certains syndics qui peinent à parvenir à une gestion correcte. Enfin, la dégradation des copropriétés est surtout à mettre sur le compte de l'appauvrissement de ses occupants, qui n'ont pas les moyens de prendre en charge la réparation des ascenseurs ou la remise en état de parties communes dégradées.

UNE NÉCESSAIRE INTERVENTION

Face à ces copropriétés en difficulté, estime Philippe Delaroa, "il faut mettre en place des mécanismes de redressement avant qu'il ne soit trop tard", à savoir que les bâtiments deviennent insalubres au point de devoir être rasés. Une extrémité qui coûte beaucoup plus cher aux collectivités territoriales que des plans de sauvegarde.

C'est pourquoi les pouvoirs publics s'engagent, notamment par l'intermédiaire de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). Créée en 1971, l'ANAH entend "mettre en œuvre la politique nationale de développement et d'amélioration du parc de logements privés existants" en accordant des subventions aux copropriétaires. Mais pour beaucoup d'entre eux, condamnés à rester dans un habitat qui se dégrade, cela reste encore très insuffisant.

Hélène David

Pour une anthropologie de la mobilité : un livre de Marc Augé à lire

Pour une anthropologie de la mobilité | Marc Augé
	Genre : Philosophie Collection : Manuels Payot
	Grand format | 96 pages. | Paru le : 08-04-2009 | Prix : 12.00 € GENCOD : 9782228904247 | I.S.B.N. : 2-228-90424-4 Editions : Payot
	Nous ne vivons pas dans un monde achevé, dont nous n'aurions plus qu'à célébrer la perfection. L'idée même de démocratie est toujours inachevée, toujours à conquérir. Il y a dans l'idée de globalisation, et chez ceux qui s'en réclament, une idée de l'achèvement du monde et de l'arrêt du temps qui dénote une absence d'imagination et un engluement dans le présent qui sont profondément contraires à l'esprit scientifique et à la morale politique. Il nous faut ajourd'hui repenser la frontière, cette réalité sans cesse déniée et sans cesse réaffirmée. Il faut repenser la notion de frontière pour essayer de comprendre les contradictions qui affectent l'histoire contemporaine. Une frontière n'est pas un barrage, c'est un passage. Les frontières ne s'effacent jamais, elles se redessinent. La frontière a toujours une dimension temporelle : c'est la forme de l'avenir et, peut-être, de l'espoir. Voilà ce que ne devraient pas oublier les idéologues du monde contemporain qui souffrent tour à tour de trop d'optimisme ou de trop de pessimisme, de trop d'arrogance dans tous les cas.

Les HLM vus par les Français : vers la fin des stéréotypes ?

Un article du Moniteur

Les HLM vus par les Français : vers la fin des stéréotypes ?

Laurence Francqueville | 28/04/2011 | 18:20 | Logement

© Phovoir-images
Façade de HLM

Contrairement aux idées reçues, le premier sondage d'opinion lancé par le mouvement HLM montre que la majorité des Français ont une bonne image des HLM. Et ont une vision assez claire et ambitieuse des missions des Offices, gestionnaires mais aussi bâtisseurs.

58% des Français ont une "bonne image" des HLM, qui totalisent 4,2 millions de logements et abritent plus de 10 millions de Français. Ce chiffre atteint même 75% chez les personnes qui y habitent. C'est ce qui ressort du premier baromètre d'image (*) publié le 28 avril par l'Union sociale pour l'habitat (USH), qui regroupe l'ensemble des organismes HLM. Mais paradoxalement, l'image globalement perçue par les Français reste négative puisque 74% des personnes interrogées estiment que leurs compatriotes ont une mauvaise image des HLM.
Principal motif de satisfaction pour Thierry Repentin, président de l'USH et sénateur (PS), la reconnaissance du rapport qualité/prix des HLM, opinion qu'il estime tout à fait justifiée: « 30% des logements sociaux ont été construits après 1986, leur taille moyenne est de 69% (contre 66 m² dans le privé) et la quittance mensuelle moyenne est de 500 euros (soit deux fois moins que dans le parc privé dans les grandes agglomérations)». 74% des Français jugent ainsi que les HLM sont des lieux de vie comme les autres et 59% désapprouvent l'affirmation selon laquelle les HLM seraient des « ghettos ».
Le président se dit toutefois déçu de la perception globale qu'ont les Français de la qualité des logements HLM (consommation d'énergie, propreté, sécurité, ...) même si 72% d'entre eux considèrent qu'ils ont beaucoup progressé sur le plan architectural. M. Repentin rappelle ainsi que «la taille moyenne d'une opération est de 20 logements et que l'habitat individuel en ville ou en lotissement représente près de 30% de la production neuve. Que les logements sociaux affichent une consommation énergétique inférieure de 30% à celle du secteur résidentiel, que la consommation d'eau y est de 100/l/jour/habitant (contre 150 au niveau national), que la collecte sélective des déchets est en place dans 70% du parc (contre moins de 50% dans le privé) et que le parc HLM respecte mieux que le privé les réglementations de mise en sécurité, par exemple pour les ascenseurs (98% contre 94%) ».
« Je me réjouis de ces résultats. Ils montrent que les Français, loin des clichés souvent martelés sur les HLM, nourrissent une vision et des projets pour le logement social qui doivent pousser tous les acteurs à évoluer », affirme Thierry Repentin, qui prend note que les Français privilégient quatre priorités d'action pour le mouvement HLM : la réduction de la consommation énergétique, la construction de davantage de logements sociaux pour répondre à la demande, la rénovation des logements existants et la clarification des conditions d'attribution des logements. « Construire plus, construire mieux, demeure notre objectif prioritaire. Nous nous mobilisons sans relâche, dans un contexte de réduction drastique des crédits, pour contribuer à résorber la pénurie de logements. On ne peut rester sourd à l'appel de 80% de nos concitoyens qui estiment qu'il n'y a pas assez de logements sociaux en France », affirme M. Repentin.

Laurence Francqueville | Source LE MONITEUR HEBDO

(*)Sondage réalisé du 5 au 14 avril par TNS Sofres auprès d'un échantillon national de 1 000 personnes, représentatif de l'ensemble de la population française âgée de 18 ans et plus (comprenant un peu moins de 200 locataires HLM), auquel a été ajouté un suréchantillon de 200 locataires HLM.

Nombre de métropoles de province ont compris quel appui peut représenter l'architecture pour leur image

Les architectes livrent bataille à Paris

| 23.04.11 | 14h58  •  Mis à jour le 24.04.11 | 19h47

Pour vivre heureux vivons cachés", sont conduits à se dire nombre d'architectes coincés entre un resserrement général des budgets et une avalanche de règlements aux conséquences inflationnistes. A l'occasion du dernier Marché international des professionnels de l'immobilier (MIPIM), qui se tenait au mois de mars à Cannes, le magazine d'architecture D'A résumait efficacement la situation : "S'il faut se réjouir de la participation croissante des architectes, le rôle se cantonne trop souvent à celui de faire-valoir." Bon nombre de métropoles de province ont compris quel appui peut représenter l'architecture pour leur image.

La situation parisienne et de plusieurs des villes de la première couronne - surtout à l'Ouest - reste à cet égard une étrangeté. Paris apparaît comme un microcosme où les tensions entre partisans d'une architecture audacieuse et défenseurs d'un patrimoine rêvé comme immuable peuvent devenir paroxystiques. L'innocente arrivée presque au chevet de Notre-Dame d'une soucoupe volante signée Zaha Hadid, qui servira d'extension à l'Institut du monde arabe (IMA), conduit à s'interroger sur les critères d'acceptabilité ou de refus des bâtiments contemporains.
C'est dans l'Est parisien que l'architecture contemporaine tend à s'ancrer le plus facilement. Facilité toute relative. Un petit tour dans le Marais et, au-delà, dans les 11^e et 12^e arrondissements de la capitale fait découvrir un drôle de monde, terriblement contraint par des limites de hauteur, des gabarits imposés, des parcelles quasi immuables depuis la nuit des temps, voire intouchables lorsqu'il s'agit des tracés dits "haussmanniens", hérités de la deuxième moitié du XIX^e siècle.
On ne remarque presque plus l'inénarrable Opéra Bastille qui, en 1989, a propulsé son architecte, Carlos Ott, sur la scène internationale. Lourd et stupide rhinocéros, il poursuit sans urbanité sa sieste tranquille près du bassin de l'Arsenal. Mais, dans le même quartier, deux bâtiments de taille singulièrement modeste ont réveillé les passions. Le premier, dû à Thomas Corbasson et Karin Chartier, 74, rue Saint-Antoine, se présente comme une grande grille métallique qui, en lieu et place d'un minuscule "trou" urbain, cache onze appartements et une poissonnerie. Pas mal d'agilité, pas vraiment de génie ni de scandale. Pourtant les blogs se sont mis à crépiter, les uns criant au viol patrimonial, les autres s'extasiant sur un exploit qui paraîtrait banal à Berlin, Madrid ou Londres.
Le second côtoie immédiatement le pachyderme de la Bastille. La parcelle n'était pas plus grande ni plus confortable, et plus exposée encore au jugement populaire. A l'angle de la rue de Lyon et du boulevard de la Bastille, Jean Bocabeille et Ignacio Prego ont juste imaginé un petit flagship, modeste vaisseau coloré, dont le premier atout est de réparer une des cicatrices laissées par l'opération Opéra. Même bruit sur les blogs.
On ne les entend en revanche pas 91, rue de La Fontaine-au-Roi, où Brigitte Metra, une championne venue de chez Jean Nouvel, a livré soixante-deux logements étudiants, carrossés de volets rouges pétants, bien alignés sur la rue, en hauteur comme en longueur. Passé par la même école, Laurent Niget s'est installé en face, au 88. Pour faire exister quarante-six logements de même standing, il a donné un charmant caractère gothique (et rouge vif lui aussi) à un immeuble légèrement bedonnant. Le quartier, qui n'est donc pas tout à fait vitrifié, livre d'autres surprises, calmes et classiques, ou agressives à souhait, dans la lignée des logements construits par la RIVP sous la houlette de Michel Lombardini, ou, dans le même esprit d'ouverture, par La Poste.
Au tournant des années 1990, ces maîtres d'ouvrage ont contribué à faire émerger une génération douée à l'architecture éclectique. Emprisonné dans les règlements et contraintes, l'éclectisme est resté la loi, juxtaposant sobriété, exubérance, provocation, modestie forcée, jusqu'à rendre illisible les enjeux actuels de l'architecture.
Du coup, les attaques deviennent faciles dans les quartiers plus fermés. Alors que Zaha Hadid arrivait, une partie des habitants de l'Ouest parisien tentait de bloquer la construction par Frank Ghery de la Fondation Louis Vuitton sur une parcelle du bois de Boulogne. Même sanction pour le projet du stade Jean-Bouin, à une portée de canon du Jardin d'acclimatation, signé par un des plus brillants architectes français, Rudy Ricciotti, ou pour le projet d'extension de Roland-Garros de Marc Mimram.
Dans cet Ouest lointain, l'architecture apparaît en déroute. La nouvelle comme la moins neuve. De lourdes menaces pèsent sur un des rares édifices survivants du trapèze des usines Renault à Boulogne : le 57 Métal, construit en 1984 par Claude Vasconi (1940-2009), vitrine du groupe remise au goût du jour par l'universel Jean-Michel Wilmotte. Un sort comparable attendrait l'Ecole d'architecture de Nanterre construite en 1972 par Jacques Kalisz (1926-2002). Pour sauver ces deux bâtiments, les pétitions vont bon train mais les associations qui les défendent, réunissant davantage d'architectes que d'électeurs, risquent de ne pas peser le même poids dans le coeur des édiles.
Frédéric Edelmann Article paru dans l'édition du 24.04.11

Contribution sur la maitrise d'œuvre urbaine en projet de renouvellement

L'idée permanente selon laquelle le projet pour être mené à bien et coordonné efficacement doit être conduit par un urbaniste en chef, missionné sur la durée et investi de la confiance du décideur – porteur du projet, doit sinon être vérifiée, au moins analysée.

Il apparaît, à la suite d'entretiens avec des maitres d'œuvre urbains et de constats de terrain que le principe est plus complexe que formulé plus haut.

On notera que, lors de nos investigations, seuls 40% des maitres d'œuvre étaient encore missionnés au moment de l'entretien.

Signalons la confirmation du principe cité plus haut : 
Dès que la mission du concepteur prend fin et n'est pas confiée à un autre urbaniste d'autorité, les désordres dans la mise en ordre des opérations immobilières comme dans l'espace public sont beaucoup plus fréquents. La conception de chaque objet domine alors rapidement la cohérence urbaine et affaiblit la recomposition en cours. La qualité globale du renouvellement en souffre d'évidence. 
Si le concepteur initial se laisse cantonner à la fonction d'expression des priorités de chacun, sans soit scénariser les futurs possibles, soit sans expliciter les choix à faire, la stratégie de renouvellement se dilue rapidement. Dans nombre de cas la radicalité du projet, gage d'efficacité est initialement portée avec vigueur par le concepteur. 
La faiblesse des cahiers des charges, voire leur absence, débouche inévitablement sur un affaiblissement des principes de régénération du site et une dispersion des priorités.

Signalons comme infirmation ou nuance :

· Dans un des cas, le cap est tenu par le maitre d'ouvrage, cet élément n'apparaît pas immédiatement mais à la lecture spatiale et durant les explications des acteurs, on constate une forte diversité d'intervenants maitres d'œuvre, tous de qualité, mais sans autorité l'un sur l'autre. L'exception ne s'explique que par la présence historique et influente d'un homme de l'art, ayant construit et structuré la stratégie menée par les élus. De plus une maitrise d'ouvrage fortement aguerrie (ville et bailleur) cadre fortement le processus.

· Dans un autre cas , la présence du maitre d'œuvre est tellement forte qu'il nous a semblé que la maitrise d'ouvrage risquait le manque de recul.

En conséquence, il apparaît que :

· La maitrise d'œuvre ne peut se substituer à la maitrise d'ouvrage, mais elle participe à sa mise en compétence et sa conscience des différents aspects du projet. Souvent c'est elle qui tient l'histoire du projet, et par sa maitrise des éléments graphiques décrit seule le déroulement logique des arbitrages spatiaux.

· La maitrise d'ouvrage ne peut jamais se substituer à la maitrise d'œuvre. Au mieux elle peut l'organiser et donc la démultiplier, mais cela demande une compétence considérable et des individus de grande valeur et en maturité, vis à vis des édiles.

· Le fractionnement de la maitrise d'œuvre urbaine (conception, mission de suivi des projets, maitrise d'œuvre des espaces publics, tenue du plan directeur) représente un risque important d'effondrement de la qualité urbaine. Celui ci ne doit être pris qu'en cas de divergences importantes et d'impossibilités d'œuvrer harmonieusement vers le projet. En tous cas, la mission doit être effectuée, si possible par un acteur extérieur aux porteurs et impérativement par un professionnel de l'espace (urbaniste assurément mais d'origine architecte ou paysagiste, averti de la conception)

· Le rôle de l'urbaniste en chef demande aux architectes de se défaire de la prédominance de maitrise d'œuvre architecturale. Le métier est spécifique et exige une attitude orientée vers la globalité du projet et la cohérence de l'action sur le territoire. De plus, il demande autorité et pédagogie. Une bonne partie de la mission consiste à accompagner la maitrise d'ouvrage dans la définition des priorités du projet, puis à maintenir le cap durant les périodes, normales, de remise en question des éléments du projet. Un autre pan de la fonction comprend la défense du projet urbain face aux maitrises d'œuvre spécifiques, immobilières ou paysagères, même et surtout celles des services techniques.

En conclusion,

· Le rôle de l'urbaniste en chef est difficile et long, voire parfois frustrant (face à la maitrise d'œuvre immobilière) mais indispensable pour la cohérence et la qualité urbaine.

· La conception ne s'arrête pas à la fabrication du plan guide, elle se décline tout au long du renouvellement physique. Le projet doit être réinterrogé en permanence.

· Il y aurait intérêt à jumeler la conception urbaine désormais bien synchronisée avec la conception immobilière, grâce aux cahiers des charges, à la conception de la gestion urbaine sous des processus à expérimenter.

· Si tous les urbanistes en chef, nous sont apparus toujours très passionnés, une majorité exprimait un sentiment d'insatisfaction sur les arbitrages rendus et parfois sur les suites données à leurs missions (indépendamment des marchés non renouvelés). La frustration de n'avoir pu maitriser totalement le processus, préoccupation forte qui est cohérente avec l'aspiration commune des architectes à l'œuvre complète et achevée, explique sans doute ce sentiment. Cependant, la formulation fréquente de "gâchis" dans la mise en œuvre du projet n'est pas à balayer.

· Si les chefs de projet et les opérateurs immobiliers Hlm, ont désormais la possibilité de se former grâce à l'Ecole de la Rénovation Urbaine, il n'en est pas de même des acteurs de la maitrise d'œuvre urbaine. L'expérience personnelle prévaut, elle est souvent de grande qualité mais les acquis de la décennie sont forts nombreux et peu mis en commun par professionnels de la maitrise d'œuvre urbaine. Les équipes maitrisent un excellent niveau théorique et des capacités professionnelles importantes, il y aurait cependant intérêt à ce que la génération montante puisse capitaliser autrement que strictement dans l'agence d'emploi.

La gradation de l'autorité déployée par le concepteur urbain, dans notre ressenti, a des effets différents suivant le portage de la maitrise d'ouvrage, tant de la ville que des bailleurs – opérateurs.

Si l'on décrit le spectre des personnalités et mission les extrêmes sont tenus par :

· Le "maitre" ayant analysé et sachant ce qui est nécessaire et fabricant un discours complet sur la totalité du territoire avec une vision fortement globalisante. Il maitrise directement le processus, sa mise en œuvre et sa communication.

· Le bureau d'étude missionné pour tracer un plan d'action, avec quelques options et dont le travail est essentiellement porté par l'analyse de la maitrise d'ouvrage. De fait il n'interroge pas la stratégie urbaine, parfois implicite, de la collectivité. Sa position ne se justifie que pour faire un "dossier ANRU"

Au milieu de ces postures se trouvent les acteurs méthodiques et attentifs qui construisent une analyse urbaine rigoureuse, un diagnostic multidisciplinaire, fabriquent des scénarisations subtiles pour que les acteurs s'approprient le processus et l'imprègnent de leurs valeurs. Ils conduisent le projet avec opiniâtreté dans un rapport de complémentarité avec le chef de projet. Leurs qualités sont apparemment contradictoires, fermeté et écoute des partenaires, défenseur du plan guide et de la qualité publique mais ouverts aux évolutions et capables de saisir toutes les opportunités. Souvent ce travail est effectué par un binôme, patron d'agence et chargé de projet, capitalisant ainsi les avantages des deux profils.

Signalons également des cas de figure spécifiques, ceux ou la mission est partagée entre plusieurs bureaux. Ce formidable démultiplicateur ne fonctionne cependant que dans le cas de maitrises d'ouvrage puissantes et dotées de permanence sure (collectivité, bailleur et aménageur). D'évidence ce modèle peut fonctionner mais il ne peut être généralisé. Sa cohérence ne se justifie que quand le territoire est déjà appréhendé et géré avec ce système. Notons également qu'il ne peut être aussi performant économiquement que le processus courant complet, car il nécessite d'importants moments de transmission.

Tous propriétaires : la fin d'un mythe

LE MONDE ECONOMIE | 07.03.11 | 16h31 • Mis à jour le 07.03.11 | 17h41

La "une" du "Monde Economie" du 8 mars 2011.DR

Quand cela va-t-il s'arrêter ? Une interrogation qui taraude les Français devant la flambée des prix dans la capitale, de 146 % depuis 2000, et de 17,5 % pour la seule année 2010.

A l'échelon national, la hausse moyenne, en 2010, est de 9,5 % et, en Ile-de-France, de 12,1 %. En dix ans, les prix ont plus que doublé (+109 %), tandis que les revenus, eux, ne progressaient que de 45 %.
"Il est urgent de stabiliser le prix des logements, comme c'est le cas en Allemagne depuis longtemps, et de revenir à une corrélation avec les revenus", demande Christian Lefebvre, président de la chambre des notaires de Paris, dans une tribune publiée dans Les Echos, une revendication plutôt rare de la part d'un professionnel de l'immobilier.
Les associations de locataires, comme Consommation, Logement, Cadre de vie (CLCV) ou la Fondation Abbé-Pierre réclament, plus précisément, un encadrement ou un plafonnement des loyers.
Une politique de maîtrise des prix serait d'ailleurs très populaire, car l'accès de plus en plus difficile au logement inquiète les Français, comme le montre le sondage réalisé par TNS Sofres pour Nexity, publié le 22 février (réalisé les 3 et 4 janvier, auprès de 1 000 personnes représentatives de la population).
Les Français s'y montrent de plus en plus pessimistes, puisque seules 16 % des personnes interrogées estiment que la situation du logement va s'améliorer, la plus faible proportion depuis six ans.
ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ CONTRARIÉE
En dépit des exhortations présidentielles, l'accession à la propriété progresse peu en France, précisément contrariée par la hausse des prix. Elle recule même dans les classes populaires, puisque le taux de propriétaires parmi les 30 % des ménages les plus pauvres a dégringolé, de 46 % en 1981 à 33 % en 2007, tandis que parmi le tiers des ménages les plus riches, il progressait, dans le même temps, de 51 % à 70 %.
Selon l'observatoire CréditLogement, acheter sa résidence principale coûte en moyenne 4,6 années de revenus en 2010, contre 3,2 seulement fin 2000. La cherté des logements angoisse les jeunes, qui désespèrent de devenir propriétaires, et pénalise l'attractivité économique d'un pays, d'une ville.
Le fait, par exemple, de pouvoir se loger facilement et à prix raisonnable en Allemagne est l'un des éléments de la compétitivité économique de ce pays.
En France, certaines villes trop chères, sur la Côte d'Azur ou près de la Suisse, peinent à attirer salariés et fonctionnaires, bien utiles pour faire fonctionner la cité. Marc Daunis, sénateur et maire (PS) de Valbonne (Alpes-Maritimes), remarque que "nombre de fonctionnaires refusent de venir travailler chez nous à cause de la cherté des logements".
Les classes moyennes sont donc chassées des centres-villes et vont se réfugier en périphérie, où elles propagent la hausse des prix et contribuent à l'étalement urbain. Le phénomène est clairement visible en Ile-de-France, avec une contagion de l'inflation immobilière du centre, Paris, vers sa grande banlieue.
Jamais, cependant, les Français n'ont tant acheté, puisque le nombre de ventes, en 2010, devrait dépasser 760 000, pas loin du record de 2007 (820 000). Ce paradoxe repose sur trois éléments.
Parmi les acheteurs, la part de ceux qui sont déjà propriétaires et revendent pour acheter ne cesse d'augmenter. Ces "secundo-accédants", totalement ou partiellement immunisés contre l'inflation immobilière, représentent deux acheteurs sur trois dans le marché de l'ancien.
VANNES DU CRÉDIT

Ce n'est pas un hasard si les pays qui ont connu une très forte poussée des prix des logements sont aussi ceux où la proportion de propriétaires est la plus forte, comme au Royaume-Uni (68,5 %), en Norvège (75,8 %), en Irlande (77,7 %), en Islande (82,5 %), en Espagne (83,3 %) et en Hongrie (86,5 %).
La France occupe une position médiane, avec 57,2 % de propriétaires, tandis que l'Allemagne (44 %) n'a pas subi de telle hausse. Le lien entre instabilité des prix et taux de propriétaires n'est cependant pas mécanique.
Un deuxième facteur, plus puissant encore, est l'ouverture des vannes du crédit avec, en 2010, les taux les plus bas depuis quinze ans, un emprunteur pouvant décrocher un crédit sur 20 ans à 3,5 %.
L'allongement de la durée des emprunts a aussi un fort effet solvabilisateur : selon Créditlogement, les emprunteurs des années 2000 s'endettaient pour 15 ans en moyenne, et plus de 17,5 ans aujourd'hui. Et plus d'un quart des acquéreurs, notamment les jeunes, s'endettent pour plus de 25 ans, alors qu'ils n'étaient que 0,8 % en 2000.
Devenir propriétaire en France n'est donc possible qu'au prix d'un endettement massif des ménages, passé, selon l'Insee, de 53,2 % du revenu disponible en 2000 à 77,3 % fin 2010. C'est moins que nos voisins, notamment anglais, endettés à plus de 140 %, ou espagnols (124,2 %), mais l'augmentation reste spectaculaire.
L'inflation immobilière galopante et son corollaire, de lourdes dettes pesant sur le budget des ménages, n'est pas l'apanage de la France. Un rapport de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), paru le 25 janvier, s'interroge sur les méfaits de la hausse de l'immobilier dans la plupart des quarante pays membres, où la déréglementation financière, avec un accès trop facile au crédit, aurait à elle seule majoré le prix des logements dans des proportions allant jusqu'à 30 %.
Lorsque s'y ajoutent des incitations fiscales, comme la déduction des intérêts d'emprunts, ce qui était le cas en France jusqu'à fin 2010 et qui existe encore aux Etats-Unis, le phénomène s'aggrave encore.
En outre, aucun pays ne taxe le revenu fictif d'un propriétaire occupant, dispensé de payer un loyer. Ce qui déséquilibre le marché au détriment de la location. "Ces incitations orientent inconsidérément l'épargne vers le logement plutôt que d'autres placements, et les allégements fiscaux sont, en fait, capitalisés dans le prix des biens, alimentant la hausse", analyse Giuseppe Nicoletti, coordonnateur de l'étude.
LA TRÈS LIBÉRALE OCDE
La pourtant très libérale OCDE recommande donc de ne pas trop favoriser la propriété au détriment de la location privée ou sociale, mais ne fournit pas la recette. Le dogme du "tous propriétaires" chancelle.
Comment, alors, maîtriser la hausse des prix ? La solution pourrait venir de Chine, elle-même confrontée à une intense spéculation immobilière très impopulaire, que le gouvernement tente de juguler depuis deux ans.
Wen Jiabao, le premier ministre, a ainsi annoncé, le 27 février, vouloir maîtriser "les chevaux sauvages de l'immobilier". Il promet de créer, en cinq ans, 36 millions de logements à prix abordable, dont 10 millions dès 2011.
Pour lutter contre la hausse des prix, alimentée par des prêts à taux très bas et la spéculation, il exige que, pour l'achat d'une résidence secondaire, l'acquéreur finance 60 % du prix du bien sur ses fonds propres, et il entend taxer les logements vides. Shanghaï et Chongqing, les deux plus grandes métropoles, ont déjà créé une taxe de 0,4 % à 1,2 % de la valeur d'un logement laissé vide.
Sur le front du crédit, toutes sortes de dispositions peuvent être envisagées pour refermer le robinet : exiger, comme en Chine, un apport personnel conséquent, limiter la durée des prêts, et augmenter les taux, ce dont la conjoncture se charge depuis décembre 2010, puisque les prêts à l'habitat se sont déjà renchéris de 50 points de base (+0,5 %).
Construire plus et créer des logements sociaux, à condition de les réserver aux plus défavorisés, contribuerait aussi à détendre le marché ; faciliter la vente et l'achat, en réduisant les droits de mutation et tous les freins à la mobilité des ménages, lui donnerait encore un peu plus de fluidité.
Dans leur rapport, les experts de l'OCDE invitent donc les Etats à remettre sérieusement en cause leur soutien sans mesure à l'accession à la propriété.

Isabelle Rey-Lefebvre, avec Harold Thibault (à Shanghaï)

"La hausse continue dégrade le pouvoir d'achat des jeunes générations"

LE MONDE ECONOMIE | 07.03.11 | 16h20

La "une" du "Monde Economie" du 8 mars 2011.DR

Jean-Pierre Petit, comment expliquez-vous l'envolée mondiale des prix de l'immobilier, puis leur crash dans certains pays ?

Depuis vingt ans, le monde vit dans une économie de bulle. Nous passons d'une bulle à l'autre : Internet, immobilier, pétrole... Elles peuvent durer très longtemps, surprendre par leur ampleur, exploser ou se dégonfler plus lentement.
Ces bulles ne sont pas des anomalies mais des éléments régulateurs du capitalisme patrimonial et mondialisé, favorisant la hausse des prix des actifs tout en refusant l'inflation traditionnelle, celle des biens et des services.
Après la crise des subprimes et la faillite de Lehman Brothers (à l'automne 2008), les gouvernements et les banques centrales ont donc tout fait pour "reflater" (regonfler) les prix des actifs. Dans une économie financiarisée, une telle reflation est essentielle pour restaurer le bilan des banques, réduire le coût du capital, alimenter les effets de richesse, redonner de la confiance... même si cette politique est souvent très inégalitaire et ne sanctionne pas les fautifs.
En France, où la valeur de l'immobilier (surévaluée) est encore déconnectée du niveau des revenus des ménages et même des loyers, un effondrement violent des prix est en revanche peu envisageable - sauf en cas de krach obligataire (une remontée brutale des taux d'intêrêt à long terme) - car il n'y a pas eu de bulle de construction au cours des dernières années. Un tel processus ne serait d'ailleurs pas souhaitable car cela ferait entrer l'économie en déflation, le repoussoir ultime en économie.
Le déficit de logements explique-t-il la résistance des prix ?
Une bulle se nourrit toujours des fondamentaux avant de s'alimenter elle-même. Le déficit français de logements est assez "logique". Il est vrai que l'offre de logement est restée plus rigide en raison, notamment, des règles d'urbanisme.
Mais la financiarisation du logement et les aides à l'accession ont soutenu, en partie artificiellement, la demande. La durée moyenne des prêts a doublé en moins de quinze ans, tandis que les taux sont passés d'environ 10 % par an à jusqu'à 3 % récemment.
La politique des pouvoirs publics alimente par ailleurs le processus de hausse en cherchant de façon quasi permanente à resolvabiliser la demande, notamment par les prêts à taux zéro aujourd'hui.
De telles incitations relèvent du court-termisme électoraliste. Au contraire, l'objectif public devrait être de lisser dans le temps l'évolution des prix, car les bulles immobilières sont particulièrement destructrices en termes financiers, économiques et sociaux, comme on l'a vu aux Etats-Unis ou en Irlande.
Pourquoi analysez-vous cette bulle comme un transfert intergénérationnel injuste ?
La hausse quasi continue, depuis treize ans, des prix des logements en France ne s'inscrit pas dans l'indice des prix à la consommation, mais elle ne doit pas induire en erreur : elle dégrade le pouvoir d'achat des jeunes générations.
Aujourd'hui, le niveau de vie moyen des retraités est supérieur à celui des actifs, si l'on inclut les loyers que ne paient pas les propriétaires. En effet, les retraités sont davantage propriétaires que les actifs.
De plus, les actuels retraités ont bénéficié, lorsqu'ils étaient actifs, d'une forte croissance des salaires réels et de réformes qui, jusqu'aux années 2000, ont été plutôt favorables aux niveaux futurs des pensions. Et ils ont acheté leurs logements bon marché.
A diplôme équivalent, les jeunes ont aujourd'hui des salaires moins intéressants. Ils sont aussi plus frappés par la précarité et le chômage de masse. Les prélèvements obligatoires touchent relativement davantage leurs revenus que ceux d'un retraité propriétaire. Au surplus, on leur lègue le fardeau de la dette publique.
Le marché peut-il se retourner et leur permettre d'accéder à la propriété à moindre coût ?
Si les taux à long terme progressent de façon forte et prolongée, la valeur des biens immobiliers peut baisser. Des opportunités leur seraient ainsi offertes (si la chute est très violente). C'est le seul vecteur de retournement rapide des prix.
Propos recueillis par Adrien de Tricornot

Parcours

2011 Jean-Pierre Petit est président depuis 2010 des Cahiers verts de l'économie, un cabinet de recherche macroéconomique et en stratégie d'investissement.
2009 Il est directeur de la recherche de la société de Bourse Exane-BNP Paribas depuis 1999, après avoir été économiste à la BNP et à la Banque de France.
2003 Il signe La Bourse, rupture et renouveau (éd. Odile Jacob).
2002 Il est élu meilleur économiste de marché et le sera tous les ans jusqu'en 2007 inclus.


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Une interview sur le logement.
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la recherche de "dents creuses" et de mètres carrés "aériens"

Les idées iconoclastes de M. Le Guen pour le logement à Paris

| 05.02.11 | 14h26  •  Mis à jour le 05.02.11 | 14h20

 

A Paris, la crise du logement prend un tour dramatique : les loyers ont doublé en dix ans et le prix moyen du mètre carré frôle les 8 000 euros. Confrontés aux difficultés croissantes des Parisiens à habiter la capitale, la Mairie et l'Etat se renvoient la balle. Le sujet devient un enjeu de la bataille interne au PS en vue de la succession de Bertrand Delanoë aux municipales.

Jean-Marie Le Guen, député (PS) du 13^e arrondissement, est passé à l'offensive. Dans une lettre de 13 pages, qu'il s'apprête à adresser aux élus et militants de gauche, que Le Monde s'est procurée, l'élu strauss-kahnien - qui n'écarte pas l'idée de se présenter à la Mairie en 2014 - estime "nécessaire de renouveler notre diagnostic" et de dépasser "les anciennes recettes".
Vice-président chargé de la santé dans l'exécutif municipal, M. Le Guen salue l'effort de M. Delanoë qui s'est engagé, en 2008, à financer 6 000 logements sociaux par an. Mais il considère que "cette crise n'est pas seulement celle du logement social. (...) La solution passe par une offre globale", qui permette aux classes moyennes de "rester et même de revenir à Paris" : sur ce point, M. Le Guen enfourche une thématique qui n'est pas éloignée de celle de l'UMP parisienne.
Selon lui, la Ville ne se donne pas assez pour "priorité" "la construction de logements et notamment à l'ouest". Chaque année, "2 000 à 3 000 logements neufs sont construits contre 4 000 à 5 000 dans la décennie 1990", rappelle M. Le Guen.
Certes, M. Delanoë interpelle régulièrement l'Etat, en vain, pour qu'il vende à la Ville ses terrains désaffectés ou en friche. Ces emprises publiques représentent un potentiel de 6 200 logements. Mais d'autres gisements fonciers existent, assure M. Le Guen.
Le 16^e arrondissement ne compte que 19 000 habitants au km² contre 41 000 dans le 11^e. Il est possible, plaide M. Le Guen, de densifier les beaux quartiers. Il cite pour "exemple" l'avenue Foch. Artère la plus large de Paris, de l'arc de Triomphe au bois de Boulogne, elle est flanquée de deux immenses terre-pleins qui séparent la chaussée les immeubles cossus et les hôtels particuliers qui la bordent. De chaque côté de l'avenue, pourraient être construits deux bâtiments de six étages, soit 2 000 logements. Ils s'ajouteraient aux quelque 17 000 logements que la Ville a programmés d'ici à 2020, principalement sur les pourtours de Paris (ZAC Paris-Rive gauche, Batignolles...)
"Dents creuses"
Pour M. Le Guen, la Mairie ne se montre pas assez entreprenante dans la recherche de "dents creuses" et de mètres carrés "aériens". Il suggère ainsi de surélever d'un étage certains immeubles anciens. Selon une étude de l'urbaniste Michel Cantal-Dupart, cette solution appliquée dans 12 arrondissements de Paris - du 9^e au 20^e - dégagerait 466 000 m². Ce qui suppose, indique M. Le Guen, que la Mairie incite fiscalement les copropriétés à rehausser leur toit.
M. Le Guen défend une autre idée iconoclaste au PS : encourager les propriétaires de bureaux à quitter la capitale pour s'installer à la périphérie. Selon lui, la compétition entre Paris et ses voisins pour garder sièges sociaux et entreprises n'a plus lieu d'être dans le cadre du Grand Paris et depuis la suppression de la taxe professionnelle.
Paris compte "3 millions d'emplois pour deux millions d'habitants". Cela crée un "déséquilibre avec le reste de l'agglomération", plaide-t-il. Si 32 % des Parisiens travaillent à l'extérieur de Paris, plus de la moitié des personnes qui ont un emploi dans la capitale n'y habitent pas. Déplacer les bureaux à l'est, au-delà du périphérique, réduirait les trajets Paris-banlieue et permettrait de mieux loger les Parisiens. Dans le 2^e, 6^e, 7^e, 9^e, il est possible de "doubler voire tripler le nombre de logements en incitant tous les cabinets d'avocats ou de finance ou de gestion" à quitter les quartiers centraux.
M. Delanoë, de son côté, se dit fier de "l'attractivité" de la capitale qui compte "16 millions de m²" de bureaux. Il s'engage à en "produire" 2 millions supplémentaires d'ici à 2020.
Béatrice Jérôme Article paru dans l'édition du 06.02.11

Les idées iconoclastes de M. Le Guen pour le logement à Paris

Article du monde du 5 février 11

| 05.02.11 | 14h26  •  Mis à jour le 05.02.11 | 14h26Imprime

 

A Paris, la crise du logement prend un tour dramatique : les loyers ont doublé en dix ans et le prix moyen du mètre carré frôle les 8 000 euros. Confrontés aux difficultés croissantes des Parisiens à habiter la capitale, la Mairie et l'Etat se renvoient la balle. Le sujet devient un enjeu de la bataille interne au PS en vue de la succession de Bertrand Delanoë aux municipales.

Jean-Marie Le Guen, député (PS) du 13^e arrondissement, est passé à l'offensive. Dans une lettre de 13 pages, qu'il s'apprête à adresser aux élus et militants de gauche, que Le Monde s'est procurée, l'élu strauss-kahnien - qui n'écarte pas l'idée de se présenter à la Mairie en 2014 - estime "nécessaire de renouveler notre diagnostic" et de dépasser "les anciennes recettes".
Vice-président chargé de la santé dans l'exécutif municipal, M. Le Guen salue l'effort de M. Delanoë qui s'est engagé, en 2008, à financer 6 000 logements sociaux par an. Mais il considère que "cette crise n'est pas seulement celle du logement social. (...) La solution passe par une offre globale", qui permette aux classes moyennes de "rester et même de revenir à Paris" : sur ce point, M. Le Guen enfourche une thématique qui n'est pas éloignée de celle de l'UMP parisienne.
Selon lui, la Ville ne se donne pas assez pour "priorité" "la construction de logements et notamment à l'ouest". Chaque année, "2 000 à 3 000 logements neufs sont construits contre 4 000 à 5 000 dans la décennie 1990", rappelle M. Le Guen.
Certes, M. Delanoë interpelle régulièrement l'Etat, en vain, pour qu'il vende à la Ville ses terrains désaffectés ou en friche. Ces emprises publiques représentent un potentiel de 6 200 logements. Mais d'autres gisements fonciers existent, assure M. Le Guen.
Le 16^e arrondissement ne compte que 19 000 habitants au km² contre 41 000 dans le 11^e. Il est possible, plaide M. Le Guen, de densifier les beaux quartiers. Il cite pour "exemple" l'avenue Foch. Artère la plus large de Paris, de l'arc de Triomphe au bois de Boulogne, elle est flanquée de deux immenses terre-pleins qui séparent la chaussée les immeubles cossus et les hôtels particuliers qui la bordent. De chaque côté de l'avenue, pourraient être construits deux bâtiments de six étages, soit 2 000 logements. Ils s'ajouteraient aux quelque 17 000 logements que la Ville a programmés d'ici à 2020, principalement sur les pourtours de Paris (ZAC Paris-Rive gauche, Batignolles...)
"Dents creuses"
Pour M. Le Guen, la Mairie ne se montre pas assez entreprenante dans la recherche de "dents creuses" et de mètres carrés "aériens". Il suggère ainsi de surélever d'un étage certains immeubles anciens. Selon une étude de l'urbaniste Michel Cantal-Dupart, cette solution appliquée dans 12 arrondissements de Paris - du 9^e au 20^e - dégagerait 466 000 m². Ce qui suppose, indique M. Le Guen, que la Mairie incite fiscalement les copropriétés à rehausser leur toit.
M. Le Guen défend une autre idée iconoclaste au PS : encourager les propriétaires de bureaux à quitter la capitale pour s'installer à la périphérie. Selon lui, la compétition entre Paris et ses voisins pour garder sièges sociaux et entreprises n'a plus lieu d'être dans le cadre du Grand Paris et depuis la suppression de la taxe professionnelle.
Paris compte "3 millions d'emplois pour deux millions d'habitants". Cela crée un "déséquilibre avec le reste de l'agglomération", plaide-t-il. Si 32 % des Parisiens travaillent à l'extérieur de Paris, plus de la moitié des personnes qui ont un emploi dans la capitale n'y habitent pas. Déplacer les bureaux à l'est, au-delà du périphérique, réduirait les trajets Paris-banlieue et permettrait de mieux loger les Parisiens. Dans le 2^e, 6^e, 7^e, 9^e, il est possible de "doubler voire tripler le nombre de logements en incitant tous les cabinets d'avocats ou de finance ou de gestion" à quitter les quartiers centraux.
M. Delanoë, de son côté, se dit fier de "l'attractivité" de la capitale qui compte "16 millions de m²" de bureaux. Il s'engage à en "produire" 2 millions supplémentaires d'ici à 2020.
Béatrice Jérôme Article paru dans l'édition du 06.02.11

Le mirage d'une « France de propriétaires »

A Langouët, la classe moyenne achète des maisons écologiques de qualité

Le mirage d'une « France de propriétaires »

Article paru dans l'édition duMonde du 02.02.11

A FONDATION ABBÉ PIERRE a présenté, mardi 1er février, son 16e rapport sur le mal-logement. Si l'association rappelle une fois de plus que 3,6 millions de personnes en France sont mal logées ou sans abri, elle dénonce aussi cette année la « France de propriétaires » défendue par Nicolas Sarkozy. Les ménages modestes et les classes moyennes, ceux qui gagnent entre 1,5 et 3 smic, sont de moins en moins nombreux à obtenir ce statut. Selon la Fondation, « ils représentaient 45 % des acquéreurs de résidences principales en 2003, à peine plus de 30 % cinq ans plus tard ». Une inégalité d'accès niée par les politiques, qui « pour les ménages les plus modestes inventent des leurres ou des substituts à l'accession sociale à la propriété », écrit l'association. Lancée en 2005, la « maison à 100 000 euros » de Jean-Louis Borloo a été un fiasco. Le dernier pointage connu donnait 800 maisons construites, pour un coût moyen de 120 000 euros, loin de l'objectif initial de 30 000 par an. Contribuables les plus aisés Le bilan de la maison pour « 15 euros par jour », inventée par Christine Boutin, qui a succédé à Jean-Louis Borloo au logement, est difficile à faire. Ce dispositif reposait sur le Pass Foncier, un outil qui permettait un remboursement en deux temps (le bâti puis le terrain). Selon le secrétariat au logement actuel, 30 000 Pass Foncier ont bien été souscrits, ce qui correspond aux annonces, mais il est impossible de savoir combien d'entre eux a réellement permis l'achat d'une maison à 15 euros par jour. Enfin, le prêt à taux zéro (PTZ +), accessible à tous les primo-accédants depuis le 1er janvier 2010, devrait profiter aux plus riches. Selon des projections du gouvernement, analysées par la Fondation Abbé Pierre, en 2009, avant la réforme du dispositif, 56 % des bénéficiaires d'un prêt à taux zéro étaient des ménages à revenus modestes, ils ne seraient plus que 10 % en 2011. En revanche, à cette même date, 55 % des contribuables les plus aisés en profiteraient. Catherine Rollot

Les jeunes sont mal partis

Un article in
LE MONDE | 03.01.11 | 14h18 • Mis à jour le 04.01.11 | 11h57

 Dans les sociétés vieillissantes, la surdité aux problèmes sociaux des générations à venir peut devenir un vrai souci. Mais c'est là un symptôme plus que la cause profonde du mal, qui n'a rien de nouveau. Ce qui est inédit, en revanche, relève de la profondeur du déni d'un phénomène qui s'amplifie. Mon expérience, douze ans après la première édition du Destin des générations, me permet d'en établir le constat : depuis 1998, nous n'avons rien fait, alors que nous savions. Chaque fois, les périodes de rémission ont donné l'illusion du rétablissement, mais, en réalité, la situation s'est dégradée.

Quels sont les symptômes de ce mal-être collectif ? Les plus visibles relèvent des difficultés de la jeunesse. Nous le savons, trente-cinq ans après l'extension du chômage de masse, la jeunesse a servi de variable d'ajustement. Chômage record, baisse des salaires et des niveaux de vie, précarisation, développement de poches de travail quasi gratuit (stages, piges, free-lance, exonération de charges, etc.), nouvelle pauvreté de la jeunesse, état de santé problématique et faible recours aux soins, absence d'horizon lisible.

En une décennie, nous n'avons pas progressé - c'est une litote. Nous observons un triple déclassement. Scolaire d'abord, la jeunesse étant maintenant de classe moyenne du point de vue des diplômes, mais en deçà de la classe ouvrière du point de vue des revenus. Au-delà de la valeur des diplômes, le déclassement est aussi intergénérationnel, avec une multiplication attendue des trajectoires sociales descendantes par rapport aux parents.

Il est aussi systémique, puisque, avec la chute des nouvelles générations, ce sont leurs droits sociaux futurs qui sont remis en cause : leur développement humain aujourd'hui, leur capacité à élever leurs enfants demain, et leurs retraites après-demain. Il s'agit donc de la régression du système social dans son entier, et pas simplement celui d'individus. Par-dessus tout, une frustration générale envahit les esprits devant l'accumulation des promesses non tenues : celle du retour au plein-emploi grâce au départ à la retraite des premiers-nés du baby-boom (rapport Teulade de 1999), de meilleurs emplois par la croissance scolaire, dans un contexte où le travail seul ne permet plus de se loger. Il s'ensuit une colère, voire une haine, qui se détecte clairement dans la jeunesse de 2010 et que le mouvement sur les retraites a paradoxalement canalisée.

Il reste que la symptomatologie n'est pas un diagnostic. Celui-ci relève du refus collectif de regarder lucidement notre long terme, et du caractère profondément conservateur, rentier, de la société française dans son entier. Le comportement patrimonial des possédants français accumulant de l'assurance-vie et des logements vides, tout comme leurs grands-parents serraient leurs lingots, relève de la même frilosité.

A droite comme à gauche, l'enjeu est de servir les droits acquis plutôt que de développer ceux de demain. Depuis plus de dix ans, la première information sur les sites Internet des grandes centrales syndicales relève de la retraite, et celui des banques vante les placements à bons taux et sans risques auprès de leurs clients. Notre économie est un capitalisme d'héritiers de énième génération où les nouvelles fortunes peinent à faire leur place, et notre Etat-providence nourrit les jeunes pauvres au travers des retraites de leurs ascendants.

La réforme des retraites aurait pu être un moment propice à l'analyse des années 2030, mais la confrontation, nécessaire, ne fut que celle des postures convenues de notre régime : la droite gouvernementale protège les retraités d'aujourd'hui, son coeur électoral, et sacrifie ceux de demain ; les syndicats et la gauche exigent quant à eux de reporter la charge sur les jeunes actifs, ces grands absents des débats politiques.

Dans son texte sur "la révolution de l'âge" (Le Monde du 14 avril 2010), Martine Aubry ne mentionne les jeunes qu'au détour de deux phrases : pour être soutenus par les anciens, et pour avoir confiance en le système. Jusqu'où ? Faut-il s'étonner dès lors que notre Assemblée nationale, la plus vieillie au monde, fondée sur la quasi-absence des moins de 50 ans, professionnalisée autour de députés mâles sexagénaires réélus depuis plus de vingt ans, cumulant souvent un mandat et de généreuses retraites, réforme les pensions en conservant ses propres droits acquis et fait porter l'ajustement sur les députés de demain, absents des débats.

Il s'agit de comprendre que ce jeu est "idéal-typique" de notre pays, où les derniers retraités aisés du début du baby-boom décident de l'appauvrissement des générations nées trop tard, victimes muettes d'enjeux où leur absence est sciemment organisée. C'est là une racine de notre mal : le diagnostic de 2010 montre que les "nouvelles générations" nées après 1955, celles entrées dans le monde du travail après 1975 dans le contexte du plein chômage, ont été affectées de façon durable, voire définitive. Derrière ces premières cohortes de vétérans de la guerre économique, les suivantes ont accumulé des handicaps croissants qui forment des cicatrices durables sur le corps social.

Alors que faire ? Pour partie, le traitement est bien connu. L'enseignement est un enjeu vital. L'état de pauvreté de l'université "low cost" à la française effraie les collègues étrangers : nous signons là le choix du déclassement scientifique de notre pays. Mais cela ne suffira pas : à quoi bon former parfaitement des jeunes qui ne trouveront pas d'emploi ?

L'invention du travail quasi gratuit (les stages), massivement subventionné par les parents aisés, n'a pas suffi, et, après trente années d'incurie, il faut aussi réintégrer les anciens jeunes de 1985 qui avaient raté leur entrée dans la vie. Cette politique de retour au plein-emploi est la première priorité de la politique de génération dont nous avons besoin. Il faudra passer par le double tranchant de la fluidification du droit du travail et de l'obligation d'embauche faite aux employeurs. La crise du logement exige aussi un plan de long terme de constructions collectives et de qualité pour densifier le tissu urbain des espaces moyens entre centre et périphérie.

Rien ne se fera sans investissements massifs. Notre défi de la décennie 2010 est que nous abordons mal cette période, en concentrant les trois grands handicaps caractéristiques des blocages des périodes prérévolutionnaires, selon le sociologue Randall Collins : dette massive de consommation empêchant l'élaboration de politiques publiques ambitieuses d'investissement ; frustrations liées à l'accumulation de promesses intenables ; gouvernance du pays déstabilisée par des majorités de plus en plus difficiles à réunir, dans un contexte où plus aucune autorité n'est acceptée.

Ces investissements massifs nécessitent d'en dégager des moyens. On ne peut honorer sans retour les promesses d'une retraite précoce, longue et aisée comme celle des jeunes seniors des classes moyennes d'aujourd'hui, et ces besoins d'investissements d'avenir. Le projet d'abandon de l'impôt sur la fortune (ISF) et son remplacement par une taxation des revenus du patrimoine va dans le mauvais sens, dans une société française où le patrimoine immobilier dormant a vu tripler sa valeur en vingt ans.

Une meilleure taxation des résidences secondaires dans le tissu urbain est de nature à rapporter des ressources considérables tout en fluidifiant de nouveau le marché de l'immobilier : combien de seniors ont leur épargne dans des logements vides à l'année, dans des zones à forte densité, alors que les jeunes familles s'entassent dans quelques pièces ? En réalité, le seul ajustement substantiel susceptible de changer le rapport à la rente consisterait à introduire, dans la déclaration du revenu imposable, la valeur locative, qui est bien un revenu implicite, de l'ensemble des biens immobiliers détenus par les ménages (hors remboursements en cours), en particulier celle de la résidence principale. Cela suppose une réévaluation rapide des valeurs locatives cadastrales, dont on sait les dérives séculaires.

Les seniors de 2010, qui sont propriétaires sans remboursement d'emprunt dans plus de 70 % des cas, ont été les grands bénéficiaires - par les plus-values longues, et donc non imposables - de la crise du logement payée au prix fort par les jeunes actifs. Les seniors urbains des classes moyennes supérieures n'ont jamais vécu aussi à l'aise dans des logements sous-occupés, le couple type de 60 ans vivant à deux dans un cinq-pièces, alors que les jeunes familles sont tenues de s'entasser dans de petites surfaces. La fluidification du marché immobilier qui en résultera permettra ainsi d'ajuster les ressources aux besoins.

Cette mesure est capable de desserrer l'étau du logement et d'activer là une véritable politique de solidarité entre les générations. Mais il faut se rappeler que les périodes de conscience où la société française redécouvre sa jeunesse sont systématiquement suivies de phases d'amnésie où elle oublie jusqu'à l'existence de ses propres enfants. Le patient préfère alors se droguer au déficit, et, dans ces phases, l'investissement dans la jeunesse est un voeu pieux. Parions donc qu'aucun candidat n'aura le courage de s'atteler à une telle politique de générations.
Louis Chauvel, sociologue, professeur à Sciences Po (Le grand débat)
A propos de l'auteur

Né en 1967, appartenant à l'Observatoire français des conjonctures économiques, Louis Chauvel est spécialisé dans l'étude de la "fracture générationnelle" et des inégalités. Membre honoraire de l'Institut universitaire de France, on lui doit notamment "Le Destin des générations : structure sociale et cohortes en France du XXe siècle aux années 2010" (PUF, 2010).
Article paru dans l'édition du 04.01.11

Une réforme de l'aide au logement

Une vue neuve sur la question de l'aide à la personne et celle à la pierre.

Économie 30/11/2010 à 00h00

La réforme nécessaire de l’aide au logement

Par ROMAIN RANCIÈRE chercheur à l’Ecole des Ponts-et-Chaussées et professeur associé à l’Ecole d’économie de Paris.

Le paradoxe est qu’alors que la puissance publique consacre des sommes gigantesques au financement des aides personnelles au logement - 14,7 milliards d’euros en 2008, soit 6% des recettes fiscales nettes de l’Etat -, l’accès au logement, en particulier dans les grandes villes, ne cesse de se dégrader. Ceux qui, parmi les classes populaires, n’ont pas accès au parc social, connaissent la précarité des mal-logés. Les classes moyennes sont chassées des centres-villes. Une fraction croissante des étudiants vit dans la pauvreté. Et partout, la ségrégation sociale et l’exclusion urbaine progressent.
Pour comprendre ce paradoxe, il est bon de revenir à un raisonnement économique élémentaire. Dans une ville comme Paris, l’offre de logements locatifs est rigide et quasi insensible aux variations du prix des loyers. Dans une situation extrême d’offre complètement rigide, le seul effet des aides aux logements est d’accroître le prix des loyers et les profits de propriétaire sans aucun bénéfice pour le pouvoir d’achat des locataires. Dans ce cas, les subventions publiques sont versées en pure perte.
Alors même que l’insuffisance de l’offre est la cause majeure de la crise du logement, les financements publics sont complètement déséquilibrés au bénéfice des aides personnelles au logement. La subvention publique à la construction de logements HLM n’est que de 500 millions d’euros, soit seulement 3,6 % du financement des aides personnelles au logement. L’efficacité de l’action publique imposerait de rediriger les financements en faveur de l’accroissement du parc social, soit par la construction, soit par l’achat de logements et leur conversion en logements sociaux. La combinaison de l’accroissement de l’offre et de la réduction de l’effet de subvention au prix des loyers du système actuel devrait entraîner une baisse des loyers du parc privé et une réduction de la ségrégation urbaine.
Pourquoi une telle inflexion de la politique du logement n’est-elle pas davantage débattue ? La lecture des rapports successifs de la Cour des comptes sur les aides au logement permet d’en comprendre une partie des raisons. Dans ses rapports, la Cour est très préoccupée de savoir si les aides sont bien allouées en priorité à ceux qui en ont le plus besoin, par exemple aux étudiants boursiers. En revanche, l’effet des aides sur le prix des loyers n’est jamais discuté comme si la fluctuation des prix était insensible aux aides publiques. Quand 20 % de la population française bénéficient des aides personnelles au logement et que les rigidités d’offres dans les grandes villes sont patentes, l’hypothèse d’absence d’effet sur les prix des loyers semble difficile à justifier. Un calcul économétrique simple de la sensibilité de l’offre et de la demande de logement au prix des loyers suffirait sans doute à l’infirmer. Et même sans économétrie, une simple enquête permettrait de se convaincre que les propriétaires répercutent bien l’aide personnelle au logement quand ils fixent loyers.
A Paris, l’insuffisance de l’offre est également liée à l’existence d’un stock important de logements vides. Les outils de taxations disponibles sont bien trop timorés pour attaquer ce problème. La taxe sur les logements vacants est fixée plus ou moins au niveau de la taxe d’habitation si bien que l’effet dissuasif est quasiment nul. Pour un particulier qui accepte le coût d’opportunité d’avoir un logement vide pendant toute ou presque toute l’année, le coût de la taxe sur les logements vacants est simplement négligeable.
Pour avoir un effet véritablement dissuasif, deux mesures seraient nécessaires. La première serait de taxer les détenteurs de logement vacant sur la base de la valeur locative théorique de leur logement. Un propriétaire d’un appartement vide de 80m² à Paris, louable pour 2 500 euros, serait taxé sur une base de revenus annuels de 30 000 euros. La deuxième serait l’instauration d’un taux de plus-value nettement plus élevé lors de la revente d’appartements vacants.
La crise du logement en France n’est pas une fatalité. La politique actuelle tout entière tournée vers le soutien de la demande, alors que le véritable problème se situe du côté de l’offre, est largement inefficace. Son effet principal est de supporter les hausses de loyers et d’enrichir les propriétaires. En revanche, la redirection des mêmes moyens budgétaires en faveur de l’extension du parc social et l’introduction d’outils fiscaux véritablement incitatifs pour réduire le nombre de logements vacants sont en mesure de régler une bonne partie de la crise du logement.