30 ans d’urbanisation en Alsace

Un constat étayé mais inquiétant sur la réalité de l’étalement urbain. Travail partagé de l’ADEUS et de l’AURM à la demande de la DRE et de la Région Alsace. A lire même si l’on habite pas en Alsace. Il se charge ici

Au bistrot, on parle de logement (suite 2)

La crise, les crises car celle du logement est celle des quartiers ne sont pas séparées, créent l’unanimité. Il est évident qu’elles sont insupportables, que les premières victimes en sont les plus pauvres et que le dommage au développement de la société est très important.
Ce constat étant fait, l’action ne peut être que articulée autour de deux grands principes.

• Lutter contre les effets
• Lutter contre les causes

Chacune de ces priorités est indépendante de l’autre, voire contradictoire dans ses effets immédiats, et pourtant elles sont toutes aussi importantes l’une que l’autre.

Pour lutter contre les effets de la crise que je vois 4 axes majeurs :

• la fluidité des marchés
• la sécurisation
• la résorption de la vacance
• l’amélioration de l’image HLM

La fluidité du marché demande, d’abord, un changement de posture. De manière très française nous adorons faire des catégories : des logements étudiants sont vacants, des jeunes travailleurs ne trouvent pas pour habiter. On construit des PLS mais on manque de PLUS. Les différents parcs aidés doivent trouver également une synergie interne. Les parcs HLM en particulier doivent entrer dans une logique territoriale alors que seule la logique patrimoniale, légitime, est en oeuvre actuellement, spécialement sur le territoire de la communauté urbaine. Il est aussi évident que la transformation de la politique habitat en politique fiscale a des inconvénients : la fabrication d’un “produit habitat” en fait un produit d’investissement qui ne correspond pas totalement à la réalité des besoins. Cela entraîne des difficultés d’accès au logement, des difficultés de solvabilité, et des déboires futurs pour les investisseurs

La sécurisation demande également un changement d’attitude, la question du garant pour l’accès au logement des plus démunis, ou même des jeunes qui s’installent, est révélatrice. Le Locapass initialement mis en place pour faciliter l’accès et rassurer les propriétaires, aboutit à stigmatiser les bénéficiaires. Le marché est tendu et la facilité règne, il faut dire que, pour un propriétaire, le risque n’est pas anodin : quatre années au minimum pour sortir un locataire récalcitrant même de très mauvaise foi ! Certes la protection du locataire est indispensable mais elle est devenue trop compliquée et avec des effets collatéraux dramatiques. La question de la sécurisation est l’objet d’un débat national et à mon avis ne doit pas être traité au niveau local, cela n’empêche pas de faciliter et de dynamiser l’usage des dispositifs de substitution à la caution.

La vacance est une plaie urbaine, des logements vides occupent le territoire, mobilisent des services et ne servent à personne. Des projets et des tentatives de fiscalité appropriée existent mais apparemment sans effet, faut-il les accroître ? Faut-il mettre en place des dispositifs de cession patrimoniale ? Faut-il sécuriser l’usage par des baux emphytéotiques ? Toutes ces solutions sont, sans doute, bonnes et doivent être mises en place simultanément. La lutte contre la vacance et tout particulièrement au centre-ville est une priorité, pour créer du logement, mais surtout pour animer le tissu urbain. Les politiques de résorption de l’habitat insalubre font partie de l’histoire mais doivent probablement être réutilisées et animées avec force et conviction. Mais la résorption des logements vacants ne doit pas avoir comme seul objet la gentryfication des quartiers les plus demandées.

L’image du logement social est désastreuse, à tort : initialement mis en place pour loger les populations modestes et laborieuses, il est désormais confronté à l’hébergement des populations immigrées est démunies. Le patrimoine dont les bailleurs sociaux disposent est très typé, il convient de le faire évoluer sans perdre en quantité et tout en gagnant en qualité. La tâche n’est pas aisée, elle passera par des cessions, des ventes aux habitants, des restructurations massives et de la production. C’est pour cette raison que les politiques des organismes doivent être coordonnées et négociées au niveau local. Le changement d’image est totalement indispensable car on ne compte plus les opérations, ralenties ou arrêtées par des voisins bien-pensants qui imaginent voir déferler un quartier en difficulté pour 12 logements HLM construits au coin de la rue. Il faut communiquer sur les excellentes réalisations récentes. Il faut également dire ce que l’on fait et annoncer la couleur très longuement à l’avance. Il faut, peut-être, changer le nom de certains organismes en particulier les plus publics et les plus grands.

Pour lutter contre les causes de la crise quatre pistes s’ouvrent à nous

• arrêter de gâcher le foncier
• avoir une politique publique de maîtrise du foncier
• monter des opérations crédibles
• casser la rigidité du parc social

Ne pas gâcher le foncier consiste à l’utiliser pleinement. Il faut préciser que depuis une vingtaine d’années la taille moyenne des opérations baisse, le vélum également et très souvent on se vante d’avoir réalisé 10. 20 ou 30 % de logements en moins que ce qui était juridiquement possible sur la parcelle. Small n’est pas Beautiful ! Certaines villes commencent à réhabiliter des coefficients d’occupation du sol minimum, en Allemagne on oblige des opérations de mixité fonctionnelle avec activité ou commerce au rdc. Toutes ces pistes sont bonnes, il convient de ne pas en faire des religions mais de les traiter simultanément et avec un état d’esprit un peu plus volontaire.

Il ne peut pas y avoir de politique d’aménagement sans foncier public. Le municipalisme social a été fondé avec ce principe. Il faut maîtriser le foncier pour exiger l’aménagement; cela ne nécessite pas une maîtrise d’ouvrage publique totale mais simplement une continuité d’action et une volonté affichée. Très rapidement les partenaires privés comprennent le dispositif et jouent le jeu. La politique de la ville de Nantes est particulièrement intéressante sur cet aspect. Une politique d’acquisitions foncières, même momentanées pour revendre rapidement à un opérateur choisi, permet également de maîtriser les coûts et de stabiliser la spéculation foncière qui bien plus que la spéculation immobilière a pourri le marché ces dernières années.

Des opérations d’aménagement et de construction crédibles sont indispensables à la fabrication des références immobilières et foncières. Pour cela, il faut que les choses sortent de terre, sans atermoiements, sans complications administratives inutiles. La qualité de ces opérations doit être exemplaire sans être exceptionnelle, la recherche de l’exception conduit souvent à des prises de risques inutiles. Le mieux est l’ennemi du bien surtout quand on fait peu. Les règles du jeu que la ville (ou la communauté) entend mener sur le territoire doivent être appliquées sur les opérations : quotité de logements sociaux, cibles environnementales, mixité fonctionnelle, participation aux équipements. C’est dans l’exemple et dans la rapidité de mise en oeuvre, que se prouve le bien-fondé d’une politique. Actuellement Strasbourg est déserté par nombre d’investisseurs y compris ceux à vocation sociale car les opérations sont impossibles à monter, bien trop aléatoires et, de plus, hors de prix pour l’acquisition foncière.

La rigidité des parcs publics et sociaux est un facteur qui freine la régénération des tissus de la ville. Pour ce pour y remédier il faudra négocier des stratégies patrimoniales uniques et coordonnées engageant les opérateurs et la collectivité à l’échelle de deux décennies. La valeur ajoutée du logement social n’est pas dans le stock mais dans la capacité du flux, on a transformé l’outil en objectif. la remise sur le marché d’une faible partie du stock devrait décupler, au delà des pertes, la capacité de production.

On le voit, tous ces éléments sont liés mais la cohérence de ces politiques est régulièrement prouvée. Seul inconvénient : les échelles de temps sont importantes et dépassent l’urgence
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A bistrot on parle d’habitat et d’urbain (suite)

Sur la question de l’intensité urbaine.

L’heure est à la réévaluation de la densité. Le motif est est le développement durable, la nécessite de réduire les transports et l’extension “abusive” des agglomérations. La réponse technique par la densité, n’est qu’un aspect. Il faut convenir que, sous prétexte que certaines banlieues sont perçues comme denses, le mouvement inverse a été sacralisé depuis 30 ans. Sur le Bas Rhin, il y a 4 ans on constatait une baisse régulière de la taille des opérations d’habitat, une baisse du vélum (hauteur des habitations). On constate également une allergie des populations riveraines aux opérations importantes. Il apparaît que ce rejet des développements urbains est caractéristique d’une posture du type “après moi le déluge” mais aussi d’une crainte du syndrome ZUP. L’urbanisation massive et monolithique laisse de longues traces !
En réponse, c’est probablement en prêchant une ville plus intense, plus mixte, plus variée fonctionnellement, plus animée, plus ponctuée que l’on parviendra à des pistes positives. .
La question de la densité en elle même est assez simple. Le territoire national urbain connaît une densité assez base (autour de 27 logts /ha) la ville Haussmanienne de 110 à 150, le lotissement entre 7 et 20. La cible de 80 à 200 est raisonnable pour un centre de ville moyenne, la cible de 45 est cohérente pour des zones agglomérées en rural. C’est donc, pour le faubourg, entre 50 & 70 qu’il faut viser. Attention aux chiffres, suivant le périmètre on peut leur faire dire ce que l’on veut. La ville n’est pas une question d’arithmétique. L’excès d’ambition peut nuire à la réussite de l’amélioration.
Pour des raisons explicitées plus bas, il est également important de laisser des capacité de progressions futures sur chaque site.
La “ville intense” sera probablement le fruit d’une posture raisonnée, ouverte et diverse plus que d’une doctrine.

Sur l’urbain occidental et européen
Le phénomène urbain occidental est un des support de sa civilisation, il est en mutation permanente. Grossièrement, trois doctrines s’affrontent et se combinent. Celle qui déplore la “Cita difusa” c’est à dire la banlieue continue et indistincte (entre Lille et Bruxelles, de Frankfurt à Köln etc…) La concentration des centralités aggrave le phénomène en déqualifiant et en résorbant dans la “suburb” les anciens pôles secondaires. L’enjeu devient alors celui de la préservation de poumons verts par grosses nappes.
La seconde prône des villes de transit organisées autour des nœuds de transports et tablant sur une forte concentration à ces endroits, structurant leurs périphéries.
La dernière théorie, plus modeste propose le polycentrisme et des réseaux de cités s’auto-limitant chacune, une urbanisation progressive construite autour des traces de la structure rurale et des établissement urbain précédents. C’est évidement la plus sympathique.

Sur la question de la mixité sociale, urbaine etc..
La diversité des profils sociaux, économiques et culturels sur un territoire est devenu une aspiration partagée par nos contemporains. Elle succède à une construction du “français moyen” et de l’homme idéal (du Corbusier et de ses amis) qui avait préfiguré les projets de l’après guerre.
Désormais cette aspiration de mixité se retrouve légiféré et applicable, avec une bonne volonté quasi générale. Elle peut cependant se concevoir à plusieurs échelles, celle de l’agglomération avec des quartiers dédiées - c’est une dérive à l’américaine du concept -, celle de l’immeuble avec des statuts différents - c’est une vision optimum un peu lointaine et encore utopique - C’est bien à l’échelle du quartier que se joue l’enjeu et surtout à celle de l’îlot.
A ce niveau c’est la diversité des morphologies d’immobilier habitat, des typologies de logement et des statuts résidentiels qu’il faut agir. On constate alors, à la lueur de la pratique, récente ou retrouvée, que la diversité est facteur de complexité urbaine et d’intensité. La variété typologique et morphologique permet une perception bien plus basse des densités d’occupation. De même la fin du monolithisme immobilier (qui n’a rien à voir avec la monotonie des volumes mais y concourt activement) crée une perception plus complexe de l’îlot concerné, sa classification (inconsciente) dans les standards sociaux est alors plus subtile et plus riche. Cette piste sera fructueuse mais elle demande une qualité de conception bien supérieure et une mise en œuvre notablement plus difficile.

Sur le renouvellement urbain
Je ne reviendrai pas sur la légitimité du principe même de renouvellement urbain qui ressort d’un constat de blocage : Normalement depuis ses origines, la ville se renouvelle spontanément (hormis Néron et quelques barbares !)
Dans le cas de nos grands ensembles c’est la naissance même de l’opération qui porte les germes du blocage. Issue de la tabula rasa, théorisée et pratiquée, construite simultanément par un seul maître d’œuvre avec un langage architectural unique (et souvent d’une singulière pauvreté ), maîtrisée par un seul opérateur ou presque, propriété d’un seul ou de quelques bailleurs. Bref le système est loin d’être auto-correctif et ne permet aucune reprise progressive aucun rapport à une histoire du lieu ancienne ou à écrire. L’erreur courante c’est de recommencer de la même manière : Un concours brillant avec un projet global et définitif pour une action limitée dans le temps.
Il faut abandonner la vision réparatrice du renouvellement urbain et renouer avec les principes du renouvellement permanent. L’ANRU s’engage courageusement dans cette vision. Le renouvellement manie à la fois la réhabilitation et la rénovation. C’est en cela qu’il permettra la gestion du temps et la réintroduction de quartiers artificiels dans le tissu organique de la ville.
Une piste intéressante car pragmatique, composite et socialement porteuse est celle du faubourg. Certes, il n’est pas très ambitieux de proposer à nos banlieues un avenir de faubourg mais en réalité c’est l’aspiration possible. Le faubourg est intéressant car il travaille d’ex-trames agricoles, dons plus vastes, des friches artisanales et industrielles et des échelles de temps variées. Il permet des évolutions pacifiques et progressives, “par casier”, de la structure urbaine. De plus le faubourg marie des textures différentes, grands hangars, villas ouvrières, immeubles de rapports, école “Jules Ferry” et possède un tissu viaire économe mais hiérarchisé, se pose sur des multiplicité de propriétaires et de tailles parcellaires et, enfin, a une capacité à se densifier sur lui même sans difficulté. Il ne convient pas de copier l’apparence du faubourg mais de s’inspirer de ses traces et de ses processus de composition.

Sur le centre et les commerces
La question du centre de la ville est constitutrice de la ville elle même. Ce sont les origines de la ville, le siège des pouvoirs, le lieu de l’excellence (économique, artistique, intellectuelle). Les structures administratives, les hôpitaux, les cinémas, les universités et les sièges d’entreprises ont déserté le noyau urbain. Le pari est d’y substituer autre chose que le point de rassemblement des touristes nostalgiques. Les commerces sont alors la valeur refuge mais insuffisante en raison de leur clôture la nuit et le WE. Les lieux de convivialité : restos, bars et boites de nuit peuvent suppléer mais avec des contraintes rudes.
Concentrons nous sur le commerce, au delà des hypermarchés dont la taille et la conception pensée pour l’automobile est contradictoire avec l’urbain; il subsiste un tissu de commerces, de proximité certes, mais aussi des soins à la personne (habillement, etc..) ,de technologie et de culture. Ils sont dans les centres commerciaux. Pourquoi ? Par confort (circulations couvertes), par sécurité (services partagés) par aspect pratique (cellules commerciales équipées, accessibles et standardisées) Hormis la question du socle de ces centres (surélevés pour l’auto); c’est un concept de l’espace privatisé qui remplace celui de du lieux public. Un centre commercial est fermé durant la nuit et le WE, il est “mort” donc inutile. Monofonctionel, il devient une friche temporelle. Par ailleurs c’est un espace qui est sous la garde de sociétés de surveillance et non du service de l’ordre public. La limite est ainsi évidente, lieu de commerce exclusivement il ne peut remplir la fonction d’”agora” chère à nos origines démocratiques. Accessoirement ce genre de lieux fermés sur eux même présente majoritairement à la ville des arrières c’est à dire des poubelles et des quais de livraison, il y a plus sympa comme paysage !
Ce constat ne serait pas trop gênant si le linéaire de commerce (considérable) ainsi utilisé n’était manquant à la trame urbaine publique des centres villes. C’est donc une réflexion de fond qu’il faut engager pour réhabiliter la rue publique lieu de mélange, de frottements et de passage, de commerce et de loisirs, de permanence et de théâtre etc ..
La couverture de certaines rues pour renouer avec les galeries, les arcades et les marchés couverts est à ré-inventer.

Sur l’habitat
Le travail est en cours : depuis 5 ans, grâce ou avec l’embellie de la promotion, les opérateurs avancent, les concepteurs ouvrent de nouveaux horizons. Les enjeux environnementaux (et particulièrement énergétiques) sont une chance historique.
Dans le logement, l’augmentation du nombre des ménages (durée de vie et séparations) participe fortement à la crise mais change les typologies de logement demandées et produites. La taille baisse mais il faut aussi pouvoir accueillir les enfants le WE. Le besoin est désormais beaucoup plus divers et orienté vers des espaces privatifs extérieurs (balcons terrasses et jardins)
La question de l’évolutivité des logements est encore en panne pour le collectif mais avance vite et bien pour l’individuel, même groupé.
La piste du logement intermédiaire (accès indépendant, mais superposition et espace extérieur à 25 % de la surface de plancher) est une piste encore trop faible mais vraiment prometteuse.
Le statut d’occupation des logements doit également évoluer, entre la location et la propriété classique, il y a des pistes qui se dérouleront dans la propriété progressive (location-attribution) ou partielle et réversible (1 ou deux pièces qui repartent en viager à la retraite). L’autopromotion immobilière (issue des Baugruppen) est également un moyen efficace pour créer du lien social et de l’audace dans la création de patrimoine habité.

Sur le projet urbain
Il n’y a de projets urbain que au service d’une stratégie politique (l’art de gérer la ville - étymologie) C’est une une vision de l’homme, de sa place unique et collective dans le fonctionnement social qui génère une posture. Celle ci fabrique une pensée sur le territoire et le temps, elle n’est pas à l’échelle des échéances mais se combine avec elles. Les coups urbains ne peuvent - et ne doivent - qu’être au service de cette vision. Le reste ce sont des outils et des moyens jamais des finalités. Je recommande la lecture du site de l’ERU à ce sujet et le document sur Nantes à charger sur le lien : http://www.ecoledelarenovationurbaine.com/fileadmin/upload/ConfActrNantes.pdf
Ces principes demandent d’excellent techniciens de l’espace, des élus visionnaires et lucides. Ce n’est pas chose aisée car souvent la vision est celle du technicien, et l’élu se réfugie trop vite dans le comment, faute de pourquoi. Ce n’est pas une critique mais simplement la nature humaine et la facilité devant l’énorme responsabilité de procéder au cadre de vie
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Stratégie de territoire(s), logique de projet(s) : Nantes : l’île de Nantes, le quartier Malakoff

Le 27 juin 2007 L’Ecole de la Rénovation Urbaine ouvrait sa première conférence des acteurs de la rénovation urbaine.

Les actes sont disponibles sur le lien http://www.ecoledelarenovationurbaine.com/fileadmin/upload/ConfActrNantes.pdf

Lyon sur le coteau une opération immobilière rusée

Photos de l'opération de la SACVL

Au bistrot on parle d’habitat

Pour éviter tout malentendu et participer à cadrer progressivement, il est préférable d’afficher les valeurs et les principes établis. Ces propos ne sont ni exclusifs ni excluants mais participent à présenter des options de travail.

a) La maitrise d’ouvrage n’est plus ce que l’on croit.
Le méchant promoteur à cigare et costume rayé, n’existe plus. L’organisme d’HLM, bureaucratique et asservi au financement d’une collectivité, pas plus. Les équipes de maitrise d’ouvrage sont souvent fortes et professionnelles. La culture architecturale fait partie de l’investissement. La formation initiale y est nettement en hausse. Le travail sur la définition des “produits” est permanent, professionnel et éclairé par des sociologues avertis.
b) Le rôle du maitre d’œuvre est profondément changé.
En conséquence du propos précédent, les attentes sont à la hausse mais aussi différentes. Le maitre d’œuvre ne décline plus un savoir immuable mais participe à la mise en place et à l’optimisation d’un cadre de vie dont la cible (population) et les principes statutaires sont déterminés par le maitre d’ouvrage. Le maitre d’œuvre ne programme plus mais il expérimente des pistes, scénarise et évalue des options. Sa connaissance de l’espace l’amène à articuler les méthodes d’approche, hiérarchiser les objectifs et à fabriquer un processus de conception spécifique à chaque opération. Sa culture lui permet de référencer chaque option, de l’illustrer afin de participer à démarche, souvent collective, d’arbitrage.
c) L’habitat est une filière
Acte économique courant, l’investissement habitat voit une validation économique simple et sans appel. La richesse produite est elle monétairement à la hauteur du placement ? Ce point fait différer sa maitrise d’ouvrage de celle du bâtiment public et même des lieux de travail ou des équipements. Hormis pour les particuliers, l’habitat n’est pas un acte unique. Il y a donc des routines, des habitudes propres à un “milieu” professionnel.
d) L’habitat est d’abord un fait urbain
Ce principe ne veut pas signifier que l’habitat ne serait pas rural mais simplement que la qualité de l’habitat, et à fortiori celle de son architecture, est un fait urbain et non une situation d’isolat.
La maitrise d’œuvre ne peut, pas plus qu’ailleurs, se réduire à concevoir et à construire un bâtiment.
La question de la ville compacte, joliment intitulée ville intense, domine désormais la pensée urbaine et celle sur l’habitat. Il est certes déplorable que cette vision ne soit pas étendue aux hypercommerces, aux transports et aux activités mais ne dispense pas le logement d’exemplarité. La question de l’aménagement et de l’urbanisme sont ainsi indissolublement liés à l’habitat.
e) La conception est cadrée
L’habitat est le constituant majeur de la ville, l’apologie de la banalité est alors une obligation. Banalité ne veut dire que simplicité et efficacité. Il apparaît que le logement ne peut pas être l’objet de la virtuosité à tout prix ni du manifeste permanent. Ce point n’interdit nullement la recherche et la refondation mais exclut le culte de l’objet.
La politique de modèle a, justement, mauvaise presse cependant l’usage décliné des typologies déjà éprouvées, est facteur de progrès et d’améliorations. Le travail de réinterprétation permanente permet, au regard de la trop faible taille des opérations moyennes, d’investir durablement dans la recherche d’un produit complexe, semblables et toujours différent.
f) La capitalisation des savoirs manque
La qualité architecturale nécessaire à la mise en place d’un cadre bâti adapté à la ville, à la population et à la durée demande savoirs, pratique régulière et expérimentation. L’objectif c’est l’efficacité à long terme, la cohérence, la capacité adaptative et enfin le support à la vie en société. Le sujet est complexe, les domaines nombreux, les outils, finalement, peu fréquents. Cela interpelle la formation initiale comme permanente et l’édition (bien qu’en très net progrès).
g) La diversité des acteurs et la coordination
Les opérateurs se partagent de plus en plus souvent des tènements, les montages d’opérations y sont de plus en plus complexes et imbriqués. C’est facteur de diversité, tant mieux. Cependant de multiples maitres d’œuvre et différents maires d’ouvrage sur un même projet ne facilitent pas la cohérence. De nouvelles pratiques et des rôles neufs doivent apparaître pour fabriquer de la compatibilité et de l’arbitrage. Le besoin est patent chez les opérateurs (surtout aménageurs) il est sous jacent chez les architectes.
h) Le développement durable n’est pas un tuyau
D’évidence l’approche environnementale de notre mode de vie n’est pas une tocade collective ou une mode. Son impact sur le désastre prévisible est reconnu. Il est totalement impossible de considérer sérieusement que cela représente une couche de travail et de contraintes en plus. C’est une reconsidération complète qu’il faut effectuer au regard des pratiques naissantes. Accessoirement, il est vain et contre productif de figer ces nouvelles pratiques dans des procédures, des contrôles ou de labels.
L’enjeu est considérable, la posture ne suffira pas, il faut repartir des fondamentaux. C’est une chance pour l’architecture et l’habitat.
i) Modes de vie – mode d’espaces
Les manières de vivre de nos contemporains n’ont jamais été aussi diverses. Un demi-siècle de production basée sur le concept du “français moyen” ne nous a pas habitué à cette situation. Les carcans administratifs diminuent, trop lentement, mais la production du cadre bâti peut suivre des cheminements nouveaux.
Le processus statutaire d’accession à la propriété peut évoluer (dissociations foncier/immobilier, autopromotion immobilière), les mutations progressives (par exemple, location attribution, hypothèques rechargeables et prêts mutables) reviennent.
La formulation des besoins et des solutions proposées est un exercice à faire. Ces refondations vont créer débats entre les maitres d’œuvre et les maitres d’ouvrages.

Les bonnes conditions du débat constructif, - sur la réalité et la pratique et non pas sur des politiques souhaitables - sont renforcées par une production importante désormais assagie et conditionnée par le foncier.

Modes d’actions attendus

Par expérience, nous estimons que c’est de la pratique que se nourrit le débat. Il nous semble utile de construire une capitalisation des savoirs à partir des rencontres mixtes et autour de réalisations.

La rencontre thématique et sur site (type M2O http://m2o.reseau.free.fr/HabitatIntermediaire.html ) apparait comme un dispositif apprécié et efficace pour débattre et diffuser des principes de qualité.

Il nous apparaît qu’une série de rencontres professionnelles autour de réalisations exemplaires, basées sur la visite des réalisations et la présentation du processus par leurs auteurs sont de nature à essaimer des concepts nouveaux et diffuser des partis courageux. Le territoire le plus adéquat serait la région ou un groupe de région. Cela, car les acteurs sont souvent locaux et en réseaux informels mais actifs.

Dans un second temps, le principe d’ateliers intensifs, en lien avec une collectivité et réunissant opérateurs et concepteurs peut déboucher sur des propositions intéressantes. Le principe de faire travailler en équipe les acteurs des maitrises d’ouvrage et d’œuvre permet de construire des synergies et des pratiques nouvelles. Une importante préparation est indispensable et une capitalisation professionnelle nécessitera des observateurs-acteurs nombreux et différents (anthropologues - sociologues, praticiens non concurrents, consultants).

Ces deux pistes, guère originales mais efficaces, sont à perfectionner et à tester pour capitaliser les savoirs, diffuser des tendances et anticiper les acquis.

Affaire à suivre …
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Strasbourg sur son vélo

Le circuit transfrontalier Strasbourgeois, pour cyclistes, préparé par l’ordre des architectes.

Premier trajet
Second trajet

Histoire d’avenir

Le livre de Jacques Attali : Une breve histoire de l’avenir chez Fayard (ISBN 2-213-63130-1) pour 20 € & 423 pages à lire comme un roman

25 villes vues par 25 architectes

3 DVD du CNDP intitulés “Une ville, un architecte /25 villes du monde vues par de grands architectes” (ISBN 2-240-01599-3) pour 35 €

Les banlieues du mondes.

Numéro spécial du magazine Géo (N° 333 décembre 2006 - 4.90 €)

Un milliard de personnes vivent dans des banlieues qui ne sont pas comme les nôtres.

Site de Géo

La gare d'Atocha à Madrid

Photos

Des villes sans politique

Livre de Jean Michel Roux, publié chez Gulf Stream éditeur collection génération urbaine isbn 2-909421-51-1 153 pages 9 €

L’idée et le travail de l’Ecole de la Rénovation Urbaine

Aller sur le site

Le ghetto français

Enquête sur le séparatisme social livre d’Eric Maurin Publié au Seuil (La république des idées) 95 pages 10,50 € lire l’article du monde

La médiathèque de Longvic

Photos du travail mené par Jean Charles Jacques

Echenoz la Méline, centre Adapei

Photos de l'immeuble conçu par Jean Charles Jacques

Logements à Vesoul au Montmarin

Photos de l'opération conçue par l'atelier Malcotti - Roussey

Pesmes la MAPAD

Photos de l'immeuble conçu par l'agence Malcotti - Roussey

Le logement des jeunes

La situation

A Lille, au 1er novembre 2003, 250 jeunes (étudiants) sont encore sans logis. Le Préfet promet des moyens : la libération de logements occupés (au CROUS probablement) par les étudiants “les plus fortunés” auxquels on proposera une HLM. Irréaliste ! Mais il faut bien réagir.
Metz connaît cette situation depuis cinq ans, Strasbourg depuis la nuit des temps (ou presque), Sélestat s’inquiète et cherche des solutions etc.
Comment avons nous pu aboutir à cette situation absurde, qui consiste à geler une partie de l’énergie de ceux qui seront notre élite, pour rechercher un gîte, alors même que les budgets des dispositifs de solvabilisation ont littéralement explosés depuis dix ans ?
La situation des autres jeunes, non étudiants, est du même ordre mais leurs difficultés à se loger sont réparties sur l’année donc moins médiatiques.
La vie des jeunes n’est, certes pas, aussi dramatique humainement que celle des sans logis ou sans papiers mais il y a un problème grave à résoudre.
Considérations générales sur le logement des jeunes

Le secteur de l’habitat est en crise depuis quelques années. Contrairement aux dispositions précédentes, c’est un malaise complexe qui cumule des questions qualitatives et morphologiques. La démographie (la diminution de la taille des ménage donc l’augmentation du nombre même à population constante) et les phénomènes urbains jouent à plein. Les difficultés sont essentiellement localisées sur les secteurs locatifs et concernent d’abord les populations les moins fortunées. Parmi eux, les jeunes sont, effectivement, touchés. Les raisons en sont multiples :

• solvabilisation «naturellement» insuffisante, du fait de la dépendance aux parents et des difficultés d’accès à la vie active
• coût important du petit logement en raison de la charge fixe d’équipement, de la rareté du produit et de l’amortissement annuel, de fait, sur 9/12.
• nécessité de mobilité, exigée pour la formation et l’emploi
• itinérance résidentielle hebdomadaire fréquente : double résidence (en comptant l’habitat chez les parents) voire triple pour les formations par alternance
• pas ou peu de mobilier, ni d’electro ménager et absence, culturelle, d’offre de logements meublés
• difficultés d’organisation liées à l’inexpérience et aux instabilités affectives dues à des «adolescences longues»
• augmentation de la demande du fait de la progression des jeunes filles sur le marché (emploi et études longues plus fréquentes)
• disparition quasi intégrale des hébergements dédiés : internats scolaires, logements spécifiques (AFPA et similaires), congrégations religieuses, etc….
• désaffection des produits type «CROUS» et localisation limitée aux villes de tradition universitaire

La situation est critique dans les métropoles, à chaque rentrée scolaire, et donne lieu à des manifestations estudiantines médiatisées. Cependant les difficultés des étudiants ne sont qu’une face de la question. Les jeunes en errance momentanée, en recherche d’emploi, en rupture familiale ou, tout simplement, en formation non universitaire ou en emploi précaire sont durement mis en difficulté par la crise de l’hébergement.
Le phénomène est proportionnel et souvent plus important dans les communes moyennes, du fait de la progression des formations courtes, des emplois en création et des distances. L’absence de structure et d’offre est alors criante.

Le découpage des situations

• Sous prétexte de filières, les étudiants sont dans un processus, les jeunes “travailleurs” dans un autre, les jeunes “en difficulté” encore dans un autre, les couples dans la disposition commune la plupart du temps, alors que leur situation ne dispense aucun secours supplémentaire.
• La déclinaison s’étend aux ministères entre le logement, l’équipement (DDE), la santé (DDASS, DRASS), la ville (DIV& ANRU), la justice (PJJ), l’éducation nationale (CROUS et universités), les finances (Amortissements Périssol, Besson, Robien), les départements (RMI et FSL), les CAF (payeurs par L’ALS et l’APL). Par contre le ministère en charge de la jeunesse n’est jamais concerné.
• Les collectivités locales sont préoccupées car la formation continue, alternée ou post BAC type BTS est contrariée par ces contingences de logements insuffisants. Les proviseurs de lycée, après avoir fermé les internats, revendiquent, pour leurs clients, des logements décents, libres en septembre et pas cher. Les départements sont alertés par les services sociaux de l’embouteillage provoqué à tous les échelons par les jeunes en difficultés. Les régions devraient se retrouver en charge du logement des étudiants avec les CROUS qui font face avec les difficultés et lourdeurs classiques d’une administration. Les régions subissent, aussi, les pressions des universités et des employeurs ; ceux ci peinent à attirer des jeunes qui, plus que d’autres, se doivent d’être rapides et mobiles.
• Des intervenants spécialisés :
• Les CROUS ne logent que des étudiants.
• Les FJT se doivent de refuser les étudiants au-delà de20 %
• Les HLM ne peuvent ni accepter la multi location, ni facturer un loyer sur 9 mois
• Les organismes de formations : Lycées, AFPA … ferment les internats trop lourds à gérer.
• Les bailleurs privés, après avoir bien profité de la hausse des tarifs alimentée par l’APL, se plaignent des avatars de ce qui n’est pas leur métier.
• Les agences immobilières facturent des frais qui avec les cautions ajoutent 25% aux loyers annuels.
• Les hôteliers réinventent la résidence service

Et pourtant c’est le même marché

Il n’y a plus de différence, ni de droit, ni de financement, ni de comportement, ni de mode de vie entre un jeune étudiant, un jeune travailleur, un jeune apprenti, un jeune en formation par alternance. Les difficultés sont les mêmes, les situations, au demeurant, se conjuguent parfois dans l’année (et pour certain dans le mois). La césure des traitements n’a désormais qu’un sens historique : les employeurs pour les salariés, l’état pour les étudiants, le collège et le lycée pour les scolaires.

Pourquoi un logement spécifique pour les jeunes ?

Car les besoins ne sont pas banaux par rapport aux ménages.

• Le besoin de services est fondamental, construisant leur vie ils ne peuvent investir trop de temps et de moyens dans la gestion ou dans l’intendance.
• Ce sont massivement des situations d’individus demandant à exister comme tels mais vivants aussi en groupes dans des réseaux ouverts.
• Car ils vivent une période de transition qui mérite d’être accompagnée.
• Quittant le giron familial, ils sont démunis d’équipements, d’expérience, de moyens
• Leurs priorités sont la découverte, l’apprentissage mais pas encore la sédentarisation
• La décohabitation est, d’une certaine façon, l’entrée dans la vie sociale le début de l’autonomie.
• Apres la disparition de la conscription, le mixage d’une génération par les études et l’habitat autonome est le meilleur moyen de constituer le brassage démocratique indispensable au bon fonctionnement d’une nation.
• Car leur situation évolue très vite, ils sont en situation d’instabilité et de fragilité.
• Ils passent d’un statut à l’autre :
• étudiant, puis stagiaire, puis étudiant à nouveau mais ailleurs, puis en CDD puis chômeur et à nouveau en CDD ……….
• Scolaire, puis apprenti, puis en formation par alternance - salarié et étudiant - puis chômeur et salarié ailleurs et à nouveau chez les parents ……….
• Célibataire, en concubinage, célibataire à nouveau, en couple mais séparé etc..
• Le statut de»jeune»est de plus en plus tardif mais reste provisoire et relatif.

Il ne peut y avoir de formule unique pour le logement des jeunes. Ce sont des formes d’habitat différentes qu’il faut inventer et gérer. De plus, il faut arrêter de ségréguer les populations et plus encore de concevoir des habitats générationnels. Les jeunes représentent un facteur d’animation et de mixité urbaine évident.

La proposition

Il faut anticiper la problématique des années à venir, proposer de nouveaux produits qui sont des couples habitats et services, connaître les besoins et les moyens.
Une réflexion, des évaluations, l’analyse de la valeur des différents services et produits, des recommandations et, enfin, des expérimentations peuvent ouvrir des comportements nouveaux, plus efficaces, certainement plus économiques.
Toute la gamme des produits possibles (fiscaux, sociaux, banalisés, spécifiques et issus d’équipements) doit être ouverte et combinée. L’habitat des jeunes doit être intégré à la ville et moteur de sa diversité. L’évolution des bâtis doit prendre en compte ces changements et s’en servir. Les logements actuellement utilisés doivent pouvoir s’adapter et progresser pour des besoins futurs.

Une mission exploratoire doit être montée avec des opérateurs, des professionnels, des investisseurs et les collectivités intéressées.
Deux aspects de la même question

Systématiquement la question et ses solutions se posent suivant deux entrées : la gestion et l’investissement.
La gestion est fondamentale car dans tous les cas de figure c’est une solution habitat mêlant le logement, la restauration, le suivi et l’accompagnement qui s’avère nécessaire. Si les formules prônent toutes, désormais, le logement «autonome» et tentent de le rendre progressif, elles nécessitent cependant toujours un outil d’hébergement.
L’enjeu est de taille pour la société car rater la première marche du parcours résidentiel porte à conséquences graves. Quitter le giron familial coïncide souvent avec l’entrée dans la vie sociale. C’est un moment « initiatique » souvent vécu de manière éloignée des réseaux familiaux, scolaires et locaux.
La gestion est également stratégique, d’un point de vue économique, en raison de la vitesse de rotation des populations et de la rapidité des changements multiples pouvant toucher la vie des jeunes gens. Par ailleurs le caractère expansif et les apprentissages multiples liés à la tranche d’age nécessitent une présence de proximité efficace.
L’investissement est, évidement, un préalable à toute solution. Il est particulièrement difficile du fait des risques locatifs, de la rotation rapide et des vacances. Par ailleurs le logement des jeunes n’est que très marginal dans la politique logement de l’état. Il voit les compétences dispersées au sein des pouvoirs publics chargés de la jeunesse (éducation nationale, jeunesse et sport, CAF, CNAF). Les services décentralisés de l’équipement privilégient souvent le logement des familles (sauf en 67). Sans responsable le logement des jeunes n’a ni politique, ni interlocuteur, ni budget propre. Les collectivités locales, Région et Département, rechignent à prendre volontairement (et sans les produits correspondants) des compétences peu claires et supposées coûteuses. La faible solvabilisation des jeunes, la charge de gestion achèvent de rebuter les opérateurs souvent déçus par des déconvenues après la vogue de promotion liée à la solvabilisation des étudiants par l’APL. La situation devrait évoluer à partir de 2005, mais les priorités sont si nombreuses que la patience sera nécessaire.

Les conditions de réussite
Comme toute opération de développement, c’est d’abord la qualité du produit qui en garantit le suces. Dans le cas de l’habitat des jeunes, les standards ont fortement évolué depuis 10 ans. Le système de «casernement» si cohérent avec la petite taille des logements, est vraiment obsolète. Les éléments de conforts sont tous ceux de l’habitat des ménages mais dans un espace sécurisé. Le fonctionnement collectif doit être imperceptible mais présent. L’échelle «humaine» est revendiquée systématiquement mais dans un contexte de service performant. La complexité conceptuelle des ensembles de logements pour jeunes relève des contradictions de son fonctionnement à la fois hôtelier et logement banalisé mais jamais «internat» administré, ni «foyer» collectif.
Les budgets des clients sont réduits, leurs choix peu tournés vers la priorité logement. Le tarif doit donc être particulièrement mesuré. Évidement, dans le schéma de fonctionnement, la plupart des services liés au logement doivent être couvert par la quittance. L’équilibre doit donc se faire entre les charges immobilières et celle de gestion. La prise en charge par l’APL, rend le dispositif possible mais cristallise la question du coût sur la part restant à charge. Les latitudes tarifaires sont minces.
La localisation de l’habitat est souvent peu considérée. Alors que plus que toute autre population, le besoin de sociabilité des jeunes structure leur vie quotidienne. Ils sont souvent des acteurs d’animation efficaces et consomment des services et des loisirs collectifs. L’absence, de plus en plus fréquente, de moyen de locomotion autonome les rapprochent des gares et transports collectifs.
La cohérence de services est un facteur important pour réussir une opération d’habitat de jeunes. C’est l’ensemble des aspects de la vie quotidienne qui doit être satisfait (pas forcément dans la structure mais à proximité raisonnable). La prise de repas est généralement extérieure au logement, le blanchissage également. La disposition des moyens de communication est décisive (FAI) celle des loisirs également (cinéma, location vidéo, cafés).
L’échelle de gestion est un dilemme permanent, la prudence et le marketing poussent à minimiser, l’amortissement des services à maximiser. Le compromis doit être adapté aux conditions de gestion et aux charges de fonctionnement
.

Quelle forme urbaine aujourd’hui ?

Article rédigé par Jean Werlen
Le 28 janvier 2005 à 01:01

La question est simple mais multiple :

D’abord y a t’il plusieurs formes urbaines ?
Ensuite, comme l’histoire, qui parait il serait aboutie, la ville n’est elle pas “finie” ?
Enfin, mais cela découle de la réponse à l’interrogation précédente, faut il une forme urbaine datée, spécifiquement, de notre période ?

La multiplicité des formes urbaines est une évidence dès que l’on regarde par le hublot de l’avion. Quadrillée par un esprit militaire (Richelieu), ou rationaliste (Cerda à Barcelone & NY aux US), étirée le long des voies ou d’un fleuve, cernée par des murailles (Rennes) ou des frontières (Basel), jardinée par le pouvoir (Versailles), aérée ou densifiée par les dangers médiévaux, composée par une seule vision (Brasilia) ou violement spontanée (Le Caire) l’agglomération urbaine regroupe toutes sortes de typologies et de géographies. Le voyageur sait que chaque ville a son ambiance propre, les romans nous informent de leurs variations dans le temps.

Il y a donc multiplicité de formes urbaines en raisons des diversités de conditions de leurs élaborations. A l’intérieur de la même agglomération ces caractéristiques peuvent changer et glisser de l’une vers l’autre. Il peut même y avoir superposition de différents tissus, celui du Faubourg, et ses parcelles mesurées, avec celui du plan libre, et ses espaces verts, ou celui du «lotissement-flaque» La banlieue, elle-même, sans être réellement une forme urbaine oppose des modénatures différentes du centre, en raison principalement des écarts d’activités.

La richesse est infinie et la recomposition permanente. L’absence de recomposition aboutit soit à la fossilisation type «village médiéval préservé» ou cité folklorique soit à la «dé»composition forme de déchéance avancée.

La notion même de renouvellement est dans la nature de la ville et forme une garantie de pérennité. Complexe, il traite tous les paramètres : les habitants, les activités et les échanges, l’image et la fabrication de richesse immobilière, l’usage de l’espace et les équilibres public-privé. Le renouvellement, absurde, qui n’aurait comme volonté que le changement de forme est condamné mais celui qui n’en tient pas compte également. La ville n’est finie que morte, à l’image d’un monde organique auquel elle s’apparente beaucoup.

Dans ce contexte, la ville contemporaine se cherche. Il est vrai que la rupture de la modernité a déstabilisé tout le corpus des savoirs et consensus urbains. L’aventure urbaine avait été presque fluide depuis l’essor de la bourgeoisie (les habitants du bourg : terme germanique générique de l’agglomération). L’installation des pouvoirs successifs et des valeurs de plus en plus ouvertes, ont contribué aux mutations. Même le changement d’échelle de la période industrielle a utilisé le vocabulaire connu que ce soit dans le tissu valorisé, façon Haussmann, ou en contexte de production dans le «style Siedlung».

Le massacre des élites, entre autres, entre 14 et 18 puis la crise économique et le 2ème conflit mondial, ont laissé les pouvoirs publics désarmés devant le contraste entre les moyens et les besoins. La solution simplette issue d’une lecture, sans culture, des écrits du temps faisait écho à la volonté activiste et planificatrice d’un corps routier en recherche.

Il est à se demander si l’abandon des règles urbaines issues des CIAM n’est pas plus affligeant que leur adoption.

La disparition de la rue telle qu’on la connaissait alors, servant d’adresse, de lieu de vie, d’affichage et d’échange, de moyen de transports relève d’une volonté d’hygiénisme et d’efficacité. Sa réapparition marque plus la nostalgie et le cliché que la réalité. L’apparition de larges perspectives et d’espaces généreux, en échec pour raison de confusion de statuts, se transforme parfois en bastions d’appropriations «résidentialisées», puis en surfaces closes mais toujours indéterminées et sans usage. L’effondrement des tailles d’opérations urbaines ne permet plus de faire muter les sites de manière significative. Les constructions de centaines de logements bloquaient tout enracinement collectif dans le site mais celles d’une dizaine ne suffisent plus à régénérer les lieux.

La forme haussmannienne représente désormais la référence indiscutée. Apres l’échec, retour à la case précédente ! De même la cité ouvrière, vaguement redessinée mais toujours aussi composée, fait l’alternative du lotissement. Au début du XXIème siècle, il est consternant de ne pouvoir se référer qu’à des formes urbaines du XIXème. Il n’est pas question d’en critiquer l’efficacité mais l’exclusivité.

Ne pas intégrer les changements de notre société aux formes des opérations urbaines nouvelles relève de l’errement fautif mais encore faut il disposer de références.

Intégrer à la forme de la ville les soucis d’écologie, de préservation de l’eau, de l’espace, de l’énergie va fatalement conduire à hiérarchiser différemment les territoires puis les quartiers. Coïncidence : le mode d’habiter change lui aussi, la voiture recule, les manières de vivre des ménages également. Le jardin d’apparat devient d’usage, les enfants (et parfois aussi les chiens) deviennent prioritaires. La notion de sécurité évolue et devient fondamentale du choix de certains. La question de la proximité se conjugue autrement, les solidarités et la coopération se retrouvent. Les modes constructifs n’ont évolué qu’en détail mais le principe de l’immeuble, lui aussi, victime des égarements d’une fausse modernité, est à conjuguer à nouveau. Le débat démocratique a changé d’échelle, souvent local il permet de préjuger favorablement de la participation voir de la cogestion de l’espace par les habitants.

Il est temps de réinventer des formes nouvelles de les étudier, trier, choisir puis théoriser avant d’enrichir notre patrimoine collectif. Mais pour cela il faut expérimenter, et pas le sur papier mais grandeur nature. Des échecs, des erreurs, il y en aura ! Il faudra les répertorier pour les corriger et il n’est plus question d’industrialiser la conception comme il y a un demi siècle. Le risque d’une opération ne doit pas arrêter les décideurs, sinon ce serait celui de voir le phénomène urbain, tout en entier, défaillir. L’exemple des pays du Nord et la «globalisation européenne» permettent de limiter les dérapages. Les intellectuels, ceux qui ont une autorité, doivent faire taire leurs compréhensibles angoisses et sortir avec sagesse des sentiers rebattus.

Pour sauver la ville il faut faire l’apologie du changement !

Pourquoi la ville ?

«Stadtluft macht frei» : l’air de la ville rend libre.
Formule largement commentée par Max Weber, elle résume parfaitement l’humanité de la ville. Consubstantielle à l’établissement humain depuis le néolithique, la forme urbaine est simultanément produit de l’homme et source de sa civilité (en attendant la civilisation). On remarquera que politique, poli, civil, civique, urbain, etc…. partagent avec urbanisme, urbain, urbanité les racines grecques et latines.

Lieu de pouvoir mais aussi de sécurité, endroit de dominations et de perversions mais aussi de savoirs et d’échanges, la ville dès l’origine participe à la complexité créative et aux multiples paradigmes des humains. Le langage s’y universalise, l’écriture y lutte contre l’entropie des savoirs, l’imprimerie puis l’industrie numérique rangent, ordonnent et multiplient les acquis. Malgré tous ses miasmes, les hommes y progressent, ensemble, inventent la démocratie, la spiritualité, développent le commerce, l’art et organisent la pérennité et la transmission des valeurs.

Sociologiquement la ville est indispensable à l’humanité. En attendant la ville virtuelle, seule la vraie, qui se parcourt, s’écoute, dure et évolue, garantit la forme sociale, quasi planétaire, qui n’a pas de substitut, à ce jour.

Logements à Lons le Saunier

Par une équipe autour de Gilles Reichardt
Photos

Une visite à Bâle autour de l'Habitat

Lien photos à paraitre

Le site du PUCA

Le site de Wogeno (en Allemand)

Le site de Tectone

Transit City

Les articles du monde sur la géographie sociale des villes.

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Logements à Basel CH

Les réalisations de Michael Alder à Basel (CH).

La maîtrise du logement.

Opération de Vogelbach
Le Luzernering

De toit à moi

Le numéro hors série de “Courrier international” MAISON : de toit à moi du 3eme trimestre 2004 (6,5€)

Le site de courrier international

Logement PLUS

Un article sur le renouvellement urbain dans le N° 147 d'AMC

Arrêtons de figer les projets urbains

Le point de vue de FH Jourda dans le Moniteur du 1 Octobre 2004.

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St Jacques de la Lande

On a aimé cette grande opération d'urbanisme et d'aménagement.
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Communiquer avec la collectivité

Lörrach un immeuble sur Nanenstrasse

Photos de l'immeuble

Décentraliser les compétences Habitat et les lier à l’Urbain

La ville est indissoluble de l’habitat il faut ramener les compétences à la même échelle.
Le rôle de l’état se restructure sur l’aide à la personne (solidarité nationale), la construction de process et de produits aidés et la constitution des savoir-faire (la construction d’équipes de production de l’habitat –maîtrises d’œuvres et d’ouvrage – nécessite des compétences à réinventer).

Celui des collectivités se dégage sur l’urbanisme et l’habitat. La politique contractuelle va supplanter, ou – mieux – compléter une politique réglementaire que chacun espère allégée.

D’autres logiques vont se dégager, d’autres pratiques, des expérimentations vont enrichir le savoir collectif. Bref, le changement ne fait que commencer. Il est souhaitable et probable que les modifications fonctionnelles produisent la renaissance du sens sur les fonctions d’habiter et d’habiter ensemble dans la ville
.

Les HLM : un outil coincé

En France, l’innovation en matière d’habitat fut l’apanage des HLM durant un demi-siècle. L’outil a bien servi, il a aussi beaucoup souffert. Il est temps pour la nation de passer à nouveau contrat avec le mouvement HLM.

Avant tout, il faut décider, en débat public, quelles seront ses missions. Les paradoxes qui firent sa richesse sont devenus contradictions. Ensuite, il faut fixer les limites et organiser la restructuration (actuellement presque un millier de centres de décisions)

Les paradoxes sont classiques mais insolubles et paralysants : accueillir les ex-migrants en priorité mais mixer les populations, favoriser l’intégration mais exiger l’insertion, ne plus pratiquer l’accession à la propriété mais faire des opérations mixtes, multiplier l’accompagnement et la présence mais contenir les charges, etc….

La spécialisation des structures de gestion dans l’accueil des plus démunis est acceptable comme priorité mais suicidaire comme exclusivité. La mixité sociale est alors impossible. Il faut des populations moyennes dans les HLM pour intégrer les autres sinon seule l’incantation reste possible. L’ascenseur social est certes en panne mais ses relais immobiliers sont devenus, de ce fait, des poches de captivité sociale.

Trois métiers caractérisent les structures HLM,

• la propriété qui permet la mutualisation,
• la production qui garantira l’efficacité sociale et urbaine du parc à venir,
• la gestion qui multiplie l’action régulatrice.

Les structures sociales de propriété doivent être parfois adossées mais l’OPA de l’UESL est une fausse solution car elle fixe un schéma essentiellement centralisé qui apparaîtra vite comme archaïque. Un rapprochement des structures avec les échelles de leur activité serait préférable, la région est infiniment plus porteuse que le national.

La production est le gage d’une fabrication de cadres de vie, socialement ouverts, dans le tissu urbain. Pour cela il faut probablement inciter les outils de maîtrise d’ouvrage à quitter le giron des organismes désormais trop spécialisés dans un seul segment. Une production plus large dans les gammes sera garante de mixité et d’efficacité sans pour autant porter atteinte au produit (un logement HLM est – et doit rester - similaire – parfois même meilleur – qu’un logement ordinaire)

La gestion est désormais le point le plus fort de ces organismes il suffit de les aider à se relocaliser et à dynamiser leurs présences sur le terrain en échangeant des patrimoines
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Les quartiers une question de société

La déshérence de quelques quartiers, généralement périphériques et massivement fournis en logements sociaux, est explosive. Elle participe à la déchirure sociale. L’action pour y remédier doit être symbolique, efficace, crédible et continue.
Depuis l’été 2003, la volonté est posée, les moyens seront peut être là mais pour quoi faire ?

Il y aurait une sorte de consensus pour refaire proprement ces quartiers sans en changer les populations. C’est un aveu d’échec. La vraie difficulté ne vient pas des bâtiments, de l’urbanisme, de l’école etc.. Elle vient des populations. Seuls les états de concentration des familles en difficultés, les images collectives et le sentiment d’abandon expliquent ce qui de malaise devient désormais une catastrophe humaine.

Ce ne sont donc pas des architectures élégantes ou des aménagements coûteux qui régleront la difficulté mais une réintégration de ces espaces qui n’ont jamais pu être des morceaux de ville dans le tissu social et urbain. Certes l’échelle des bâtiments, l’absence d’ancrage et le sous équipement ont favorisé la déchéance mais leur correction ne suffira pas. Dans les cas de désagrégation avancée la démolition sera nécessaire, non qu’elle soit souhaitée par la population ou techniquement indispensable mais il faut un symbole fort de rupture.

Après avoir fait, une fois encore, tabula rasa il faut une science raffinée et une volonté politique exceptionnelle pour rattacher ces espaces à la ville, ouvrir son accès aux autres et en permettre une sortie valorisante aux habitants traumatisés. La résilience des lieux n’est pas chose facile ou rapide.

Où sont les professionnels compétents ?

Eclater la rigidité statutaire

Suivant les cas, l’habitant est soit propriétaire soit locataire, hormis cette dualité il n’y a point de possibilité.
Apres avoir dogmatiquement sacralisé le statut de locataire ou précipité les ménages moyens dans les affres de l’endettement, il serait temps de réfléchir sainement, en écoutant les habitants et avec un peu d’imagination.Les deux statuts ont leurs avantages mais indéniablement la situation de locataire favorise la mobilité professionnelle et celui de propriétaire la responsabilisation. Il y a certainement des possibilités, avec des taux d’intérêt bas, pour favoriser des systèmes de location acquisition, d’achats partiels et réversibles.

Il faut briser l’amalgame : pas riche donc locataire donc logement collectif ou propriétaire, car fortuné, et en maison individuelle. Une action dans le sens de la durabilité patrimoniale favoriserait la flexibilité de ces statuts, leur réversibilité suivant les aléas de la vie et les priorités des ménages.

De même un passage maîtrisé et accompagné des populations captives des logements (et des quartiers) HLM, vers la propriété de leur résidence, donnerait souplesse et moyens à ce parc.

Réfléchir aux produits

La conception de l’habitat a connu une rupture forte avec la modernité. Son industrialisation massive avec une conception, primitive, de l’urbanisme a participé à un mouvement de recul. Désormais la conception de l’habitat et plus grave encore, son rapport à la ville repose essentiellement sur des savoirs du XIX ème siècle et en grande partie Haussmanniens.


Il faut nous re-cultiver collectivement sur l’habitat dans la ville et reconsidérer ensemble nos savoirs et nos priorités. Hélas si l’outil économique et industriel peut rapidement se mettre en ordre, l’enseignement et les pratiques conceptuelles sont à reconstruire : les écoles d’Architecture et d’ingénieries n’abordent qu’anecdotiquement ces questions. L’”équipement”, outil administratif plutôt bon, se noie depuis deux décennies dans des “tuyauteries” contradictoires, à l’exception, notable, du PUCA.

Les enjeux sont considérables, ce sont ceux du cadre de vie et du développement durable. Le décalage par rapport aux pays voisins (Pays Bas, Allemagne, Suède, Danemark, Autriche, Italie, Espagne) est grandissant.

Un produit fiscal

Au fil des ans, de produit d’investissement, l’habitat devient un outil fiscal, si l’on excepte l’accession pour résidence principale.
La stratégie de bas de laine en pierre est cycliquement l’objet d’incitations fiscales, dont une des plus typiques fut le “Périssol” Cependant les incitations sont souvent aussi fulgurantes que coûteuses pour l’état. La filière habitat souffre doublement d’abord de l’éruption de demandes puis de leur effondrement. Ce système fait monter les prix et cible, sur des produits artificiels (les petits logements en particulier), des réalisations qui doivent plus à l’esprit de spéculation qu’à la bonne gestion. En bilan, le risque d’enrichir l’intermédiaire et de dégoûter une génération d’investisseurs est considérable.

La pertinence de l’habitat pour développer le placement de père de famille est pourtant indiscutable. Ce poste de revenu pour les futurs retraités sera bien opportun le temps venu. De plus, ce type d’investissement profite au tissu des entreprises à forte valeur ajoutée en emplois et participe à la mise en place d’un niveau d’équipement pérenne et d’usage simple.

Seule une politique durable et crédible dans le temps peut soutenir positivement un dispositif de recréation et de valorisation permanentes du tissu d’habitats.

Le logement social est dans le marché

Une croyance, non dite, considère qu’il y a deux filières de logements : le logement social et le privé. La réalité est toute différente : certains logements HLM (près de 40 %) sont de statut privé, il y eut, aussi, longtemps une filière d’accession sociale à la propriété.
Surtout, l’habitat social est dans un ensemble de marchés. Les opérateurs sont en compétition, les produits sont en concurrence avec ceux, banalisés, d’opérateurs divers dont des investisseurs familiaux.

La situation de l’Ile de France est différente mais occulte, une fois n’est pas coutume, celle du reste du pays.

Cette situation de superposition et de continuité des marchés est constante. Cependant, la disparition d’une grande partie du parc social de fait - qui s’en plaindrait - a cantonné les HLM dans un rôle d’exclusivité sociale. La bonne conscience collective y a trouvé un coupable tout désigné pour expliquer la déchéance des quartiers de »grands ensembles»

Habitat ou logement

Il faut arrêter de parler de logement et ouvrir le débat sur l’habitat. L’approche logement date de l’après guerre et fait appel à des questions quantitatives, sanitaires et industrielles. Désormais, en grande majorité, les questions à régler sont sociales, sociétales, urbaines et environnementales.

Parler de logement amène à envisager l’habitat déconnecté de la ville et des habitants.

Habitat nécessite d’ouvrir les dossiers localement, de faire des choix décentralisés, d’opter pour des politiques variées, adaptées aux difficultés régionales et aux choix des élus locaux.

Logements individuels denses à Bagnolet

Beau travail de Jean et Aline Harari, rue Jeanne Hornet et Anatole France
Photos

Montreuil un immeuble de BNR

Photos

La villa urbaine en VEFA à conception individuelle.

La synthèse du marketing urbain !

L’habitat est le corps de la ville. La noblesse des fonctions structurantes des espaces et bâtiments publics, l’utilité des lieux d’échanges font oublier trop souvent que sans habitat il n’y a pas de ville. Ce qui n’est pas réciproque.

Les lieux d’établissement de l’humanité, à travers la cellule primordiale, sont des marqueurs de la civilisation. Dans leurs natures et leurs structurations de l’espace collectif, les habitats sont aussi des outils de construction sociale. Le mode de gestion de ces espaces autant que leur dessin ne sont pas anodins ce qui laisse espérer toutes les évolutions et détournement créatifs.

Trente cellules monacales peuvent être reconverties en hôtel de luxe. Un village de vacance auquel on rajoute, grillage, uniforme et mirador devient très vite synonyme d’oppression.

L’habitat, consubstantiel à l’établissement humain, devient outil de sens social en fonction de son usage et de son statut. La finesse de sa signification est souvent le fruit de l’interprétation collective. On ne peut donc réduire l’habitat, à son image, à son économie ou à son statut.

La ville du XXIeme siècle sera différente de celles qui l’ont précédée, industrielles, militaires ou marchandes. De même l’habitat change vite et se diversifie : le logement prend une part différente dans la vie et le budget des Européens.

Deux stars de l’habitat

Revendication populaire constante depuis l’ère industrielle, la volonté de propriété de son domicile a été considérée comme un réflexe»petit bourgeois entretenu par la classe nantie»De même l’habitat individuel, aspiration permanente, est expliquée comme un archaïsme de néo ruraux allergiques à une socialisation nécessaire pour la fabrication de la»modernité»bien entendue.

Accession à la propriété

En réalité, l’accession à la propriété, qui est fondatrice du mouvement HLM, est dès cette origine un outil de partage social (les castors, le crédit immobilier, les coopératives logements) et de dynamisme urbain (le lotissement) Amortisseur social, la propriété du logement, devient un outil d’appropriation de l’espace par les classes populaires puis la classe moyenne émergente. Posséder son logement est aussi un critère d’appartenance à une collectivité et même éventuellement l’ouverture d’un droit démocratique.

Depuis l’après guerre, malgré les avatars et les excès incontrôlés, les techniques financières pour faciliter les dispositions d’accession à la propriété ont été perfectionnées et amènent sécurité et garanties aux futurs habitants – propriétaires. Banalisées, depuis peu en France, les dispositions d’accès en permettent désormais une libéralisation performante, à condition que les taux bancaires et les valeurs foncières le permettent.

Le coût facial, important pour l’organisation sociale, est limité dans le temps et devient facteur d’investissement. Il est, globalement, plus faible que celui de l’aide au statut locatif qui, instantanément plus acceptable, se transforme en dispositif permanent de correction du marché et même parfois en atout spéculatif.

Le critère de la valeur ajoutée sociale a été démontré à maintes reprises par les pays Hispaniques. Sécurisation psychologique, responsabilisation pour les familles démunies et lieu d’investissement et de réalisation : l’habitat en propriété est, souvent malgré une pauvreté technique, une bonne économie de gestion quotidienne comparée, par exemple, aux grands quartiers d’habitat locatif social.

Performante pour stabiliser les populations, la propriété de l’habitat est aussi un outil permanent de mixité sociale. Le fréquent monolithisme social des premiers accédants ne subsiste pas. La sédimentation alliée à la transmission accroît, en général, la mixité des occupations puis des statuts d’occupations.

Evidement le dispositif, comme tout autre, reste fragile aux déflagrations économiques locales. De même, les quartiers»favorisés»entretiennent par l’inflation une ségrégation qui ne se justifie plus que comme distinction voulue – à l’inverse de la réclusion subie. Ces arguments ne sauraient être retenus contre l’accession à la propriété pour le domicile.

Maison Individuelle

Illustration de la réussite sociale de la classe moyenne, la maison individuelle portait dans sa forme, son image ses origines : la villa et le coron.

Forme patricienne, la villa dans ses déclinaisons, pavillons (de chasse) ou chaumières bucoliques, exprime l’aspiration à la reconnaissance sociale.

Version fonctionnelle, la cité dite ouvrière exprime son origine : l’initiative collective, l’hygiénisme, l’optimisation de l’espace et des coûts.

Produite en série, sur catalogue, adaptée ou sur mesure, elle sera, en réalité, rarement objet d’une démarche conceptuelle unique. Si son enveloppe reflète surtout les modes ambiantes et un conformisme nivellateur, son organisation spatiale interne évolue plus difficilement. L’innovation est plus souvent technologique surtout dans l’équipement.

La propriété foncière et l’appropriation d’un petit territoire naturel et délimité participent à l’enracinement. On raconte souvent de curieuses modifications de comportement au sein de familles turbulentes au point d’être»évacuées»du parc locatif social vers des maisons individuelles rudimentaires. La»normalisation»est majoritaire en quelques mois, pour peu qu’elles n’aient pas été regroupées.

La mésaventure des «chalandonnettes» n’en fut pas une puisque sauf rares exceptions la revente a été largement spéculative. Le désir social est toujours encore plus fort que l’évidence technique. Le désastre des quartiers de grands ensembles contemporains renforce ce fait.

La maison individuelle est devenue au fil du temps un incontournable de la forme urbaine. L’américan way of life largement diffusé y aura sans doute participé. La plupart des pays européens ont déjà assimilé ce produit.

CMI : le plébiscite

Le Contrat de Maison Individuelle : l’individualisme comme outil

Le client est en droit l’opérateur, c’est lui qui est l’investisseur. Il réalise directement son produit. Le contrat est un dispositif d’assistance et de livraison de produit.

Le client est aussi juridiquement son propre concepteur, c’est lui qui dépose la demande de permis de construire. Il est le constructeur et passe contrat avec l’entreprise. Le pavillonneur est un prestataire.

La démarche étant, par essence individuelle et souvent unique, le dynamisme en souffre, le style est convenu. Ce résultat vient du dispositif de commercialisation : le client est le constructeur c’est lui qui fait l’assemblage terrain – objet. Les arbitrages budgétaires, choix techniques et plannings de réalisation sont de son fait. Le rôle du pavillonneur est conceptuellement limité sauf à ce que le client le demande. Voilà pourquoi le résultat, qui fait souvent enrager les hommes de l’art, est toujours assumé. D’ailleurs»faire construire est une aventure»!

La grande réussite de la CMI est l’appropriation. On n’achète pas, on»fait construire»Tous les vendeurs savent que le client»sait toujours ce qu’il veut»Chaque constructeur individuel réalise toujours»sa»maison toujours unique, même si presque identique.

Cette appropriation est d’autant plus facile que la famille projette une part de son identité dans la maison. La charge affective est énorme, ce n’est plus un objet de consommation.

Ce n’est plus l’habitat qui conditionne la forme sociale, c’est une part de volonté individuelle, y compris le cliché, qui fait l’habitat.

VEFA : l’outil urbain

La Vente en Etat Futur D’Achèvement est un outil de promoteur. C’est lui qui prend les risques et maîtrise la globalité du projet. Il a été utilisé surtout pour l’accession à la propriété et le placement immobilier en immeubles et copropriétés. Toutefois des opérations groupées de maisons individuelles ont vu le jour assez rapidement et avec succès lors des productions de masse.

La production est de nature différente. La relation avec l’acheteur est celle du produit. Du coup le résultat est affaire de professionnels. Le lien entre la parcelle et la maison dans le cas de l’habitat uni familial et de la maison individuelle est maîtrisé, la consommation de foncier est proportionnellement moindre. Le caractère urbain est potentiellement beaucoup plus fort. La cohérence de la production est garante de qualité et d’optimisation mais au prix d’une déconnexion avec le client qui d’acteur devient consommateur.

L’économie globale du projet, en maison individuelle, n’apparaît que dans les zones à forte tension foncière. Il faut compenser par un meilleur usage du foncier le prix du risque, de portage, des honoraires de maîtrise d’œuvre et de la commercialisation. Une approche basique de la différence donnait, en 2001, 8.5 % du prix hors foncier.

La synthèse

La promotion évolue

L’exercice réel des compétences grandissantes des agglomérations et des villes, tant juridiques pour leurs élus que techniques pour les services, obligent les producteurs d’habitat, quel que soit leur statut, à modifier profondément leurs pratiques.

Il est désormais courant de négocier non plus la régularité d’un projet mais son intérêt pour la collectivité. La nuance est considérable et les voies de recours tortueuses.

De même l’implication de fait du voisinage, pour des motifs parfois peu acceptables, provoque des recours de plus en plus nombreux : la toute puissance du promoteur est terminée. Il faut de plus en plus concerter en amont, concéder pour ne pas perdre. Les équilibres sont fragiles et pour rester fructueuse une opération se doit d’être rapide. Le travail de faisabilité et de préparation est alors névralgique.

Les projets, dans leur dimension urbaine et souvent financière, sont fixés au démarrage de l’urbanisation de la zone, avant même la vente. La vraie valeur ajoutée du promoteur repose ainsi sur le marketing et la capacité technique. Marketing car la définition pertinente du produit, en particulier sa localisation, est la condition majeure du succès commercial. Technique car c’est la maîtrise du couple qualité prix qui emporte la décision finale du client. Le client, lui aussi, devient de plus en plus exigeant et de plus en plus se développent des dispositions»sur mesure»pour organiser l’espace intérieur du logement. Les choix de revêtements et de prestations ne suffisent plus, il convient de proposer plusieurs dispositions de cloisonnement voire de s’adapter encore plus largement.

Le rôle de l’opérateur grandit

La productivité n’est plus quantitative mais complexe. Il convient de faire preuve d’imagination, de capacité combinatoire. Les opérations doivent satisfaire à des exigences multiples, être variés, souples et … consensuelles. Il en résulte des profils de réussites différents.

Il convient de faire porter le projet par les intervenants, les habitants, les voisins etc.. D’anticiper, de négocier, s’engager et de tenir, d’arbitrer et d’expliquer.

La concurrence est d’autant plus rude que la pression foncière et l’engagement des élus à maîtriser le cadre de vie amènent déjà à organiser des compétitions. Le concours de maître d’ouvrage remplace la compétition d’Architecture.

L’architecte ne peut être garant de la mixité sociale de l’opération. Ce nouveau sésame du politiquement correct est par contre exigé de l’opérateur qui fera des combinaisons d’investisseurs.

Les qualités d’engagement et d’inventivité seront primordiales.

Le contrat individuel d’habitat en état futur d’achèvement.

Le nouveau concept consisterait à conjuguer les deux dispositifs, jusqu’à présent exclusifs.

• Le plan masse est arrêté par l’aménageur qui peut être l’opérateur global
• Les parcelles sont découpées par l’opérateur – promoteur avec une ligne de façades et une épure générale
• Les pignons mitoyens sont édifiés par l’opérateur - maître d’ouvrage
• Les clients achètent un droit à construire entre deux pignons et suivant la ligne de façades
• Dans le droit à construire est fournie la conception de l’habitat (honoraires inclus dans le prix, maître d’œuvre imposé)
• Le client conclut, si possible avec le même opérateur – promoteur, un contrat de construction à l’identique d’un CMI
• Le permis est déposé etc…

Bilan

• La conception est optimisée
• Chaque client décide de sa maison
• Le foncier est maîtrisé, la densité organisée
• Le système de type CMI pour la construction est opérationnel et garant d’une certaine variété et animation
• L’opérateur ne prend que le risque du pignon en sus du dispositif actuel de CMI
• L’intégration de la maîtrise d’œuvre dans le foncier équipé et les pignons, sans êtreneutralisé, est valorisée par l’économie globale.

Conditions

• Un travail d’équipe entre opérateur, vendeurs et maîtres d’œuvres
• Une capacité de marché suffisante pour compenser la valeur ajoutée du dispositif par des gains de foncier.
• Une compétence de haut niveau dans la maîtrise d’ouvrage.
• La motivation de la collectivité.

Variantes

• Tous les pignons ne sont pas forcément construits, certains lots peuvent n’être contraints que d’un coté.
• Certains lots peuvent être taillés à la demande suivant la taille du droit à construire ou le projet. Dans ce cas le parcellaire et le pignon ne sont fixés qu’en cours de projet.
• Sous réserve de cohérences techniques les façades peuvent varier de niveau et donner lieu à des appentis.
• Plutôt que d’imposer un seul maître d’œuvre il est possible d’élaborer une liste (définie dans le cadre d’un cahier des charges) et de proposer un choix.

Pour mieux évaluer l’idée, il faudrait la tester : avis aux collectivités et aux opérateurs
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