La médiathèque de Longvic

Photos du travail mené par Jean Charles Jacques

Echenoz la Méline, centre Adapei

Photos de l'immeuble conçu par Jean Charles Jacques

Logements à Vesoul au Montmarin

Photos de l'opération conçue par l'atelier Malcotti - Roussey

Pesmes la MAPAD

Photos de l'immeuble conçu par l'agence Malcotti - Roussey

Le logement des jeunes

La situation

A Lille, au 1er novembre 2003, 250 jeunes (étudiants) sont encore sans logis. Le Préfet promet des moyens : la libération de logements occupés (au CROUS probablement) par les étudiants “les plus fortunés” auxquels on proposera une HLM. Irréaliste ! Mais il faut bien réagir.
Metz connaît cette situation depuis cinq ans, Strasbourg depuis la nuit des temps (ou presque), Sélestat s’inquiète et cherche des solutions etc.
Comment avons nous pu aboutir à cette situation absurde, qui consiste à geler une partie de l’énergie de ceux qui seront notre élite, pour rechercher un gîte, alors même que les budgets des dispositifs de solvabilisation ont littéralement explosés depuis dix ans ?
La situation des autres jeunes, non étudiants, est du même ordre mais leurs difficultés à se loger sont réparties sur l’année donc moins médiatiques.
La vie des jeunes n’est, certes pas, aussi dramatique humainement que celle des sans logis ou sans papiers mais il y a un problème grave à résoudre.
Considérations générales sur le logement des jeunes

Le secteur de l’habitat est en crise depuis quelques années. Contrairement aux dispositions précédentes, c’est un malaise complexe qui cumule des questions qualitatives et morphologiques. La démographie (la diminution de la taille des ménage donc l’augmentation du nombre même à population constante) et les phénomènes urbains jouent à plein. Les difficultés sont essentiellement localisées sur les secteurs locatifs et concernent d’abord les populations les moins fortunées. Parmi eux, les jeunes sont, effectivement, touchés. Les raisons en sont multiples :

• solvabilisation «naturellement» insuffisante, du fait de la dépendance aux parents et des difficultés d’accès à la vie active
• coût important du petit logement en raison de la charge fixe d’équipement, de la rareté du produit et de l’amortissement annuel, de fait, sur 9/12.
• nécessité de mobilité, exigée pour la formation et l’emploi
• itinérance résidentielle hebdomadaire fréquente : double résidence (en comptant l’habitat chez les parents) voire triple pour les formations par alternance
• pas ou peu de mobilier, ni d’electro ménager et absence, culturelle, d’offre de logements meublés
• difficultés d’organisation liées à l’inexpérience et aux instabilités affectives dues à des «adolescences longues»
• augmentation de la demande du fait de la progression des jeunes filles sur le marché (emploi et études longues plus fréquentes)
• disparition quasi intégrale des hébergements dédiés : internats scolaires, logements spécifiques (AFPA et similaires), congrégations religieuses, etc….
• désaffection des produits type «CROUS» et localisation limitée aux villes de tradition universitaire

La situation est critique dans les métropoles, à chaque rentrée scolaire, et donne lieu à des manifestations estudiantines médiatisées. Cependant les difficultés des étudiants ne sont qu’une face de la question. Les jeunes en errance momentanée, en recherche d’emploi, en rupture familiale ou, tout simplement, en formation non universitaire ou en emploi précaire sont durement mis en difficulté par la crise de l’hébergement.
Le phénomène est proportionnel et souvent plus important dans les communes moyennes, du fait de la progression des formations courtes, des emplois en création et des distances. L’absence de structure et d’offre est alors criante.

Le découpage des situations

• Sous prétexte de filières, les étudiants sont dans un processus, les jeunes “travailleurs” dans un autre, les jeunes “en difficulté” encore dans un autre, les couples dans la disposition commune la plupart du temps, alors que leur situation ne dispense aucun secours supplémentaire.
• La déclinaison s’étend aux ministères entre le logement, l’équipement (DDE), la santé (DDASS, DRASS), la ville (DIV& ANRU), la justice (PJJ), l’éducation nationale (CROUS et universités), les finances (Amortissements Périssol, Besson, Robien), les départements (RMI et FSL), les CAF (payeurs par L’ALS et l’APL). Par contre le ministère en charge de la jeunesse n’est jamais concerné.
• Les collectivités locales sont préoccupées car la formation continue, alternée ou post BAC type BTS est contrariée par ces contingences de logements insuffisants. Les proviseurs de lycée, après avoir fermé les internats, revendiquent, pour leurs clients, des logements décents, libres en septembre et pas cher. Les départements sont alertés par les services sociaux de l’embouteillage provoqué à tous les échelons par les jeunes en difficultés. Les régions devraient se retrouver en charge du logement des étudiants avec les CROUS qui font face avec les difficultés et lourdeurs classiques d’une administration. Les régions subissent, aussi, les pressions des universités et des employeurs ; ceux ci peinent à attirer des jeunes qui, plus que d’autres, se doivent d’être rapides et mobiles.
• Des intervenants spécialisés :
• Les CROUS ne logent que des étudiants.
• Les FJT se doivent de refuser les étudiants au-delà de20 %
• Les HLM ne peuvent ni accepter la multi location, ni facturer un loyer sur 9 mois
• Les organismes de formations : Lycées, AFPA … ferment les internats trop lourds à gérer.
• Les bailleurs privés, après avoir bien profité de la hausse des tarifs alimentée par l’APL, se plaignent des avatars de ce qui n’est pas leur métier.
• Les agences immobilières facturent des frais qui avec les cautions ajoutent 25% aux loyers annuels.
• Les hôteliers réinventent la résidence service

Et pourtant c’est le même marché

Il n’y a plus de différence, ni de droit, ni de financement, ni de comportement, ni de mode de vie entre un jeune étudiant, un jeune travailleur, un jeune apprenti, un jeune en formation par alternance. Les difficultés sont les mêmes, les situations, au demeurant, se conjuguent parfois dans l’année (et pour certain dans le mois). La césure des traitements n’a désormais qu’un sens historique : les employeurs pour les salariés, l’état pour les étudiants, le collège et le lycée pour les scolaires.

Pourquoi un logement spécifique pour les jeunes ?

Car les besoins ne sont pas banaux par rapport aux ménages.

• Le besoin de services est fondamental, construisant leur vie ils ne peuvent investir trop de temps et de moyens dans la gestion ou dans l’intendance.
• Ce sont massivement des situations d’individus demandant à exister comme tels mais vivants aussi en groupes dans des réseaux ouverts.
• Car ils vivent une période de transition qui mérite d’être accompagnée.
• Quittant le giron familial, ils sont démunis d’équipements, d’expérience, de moyens
• Leurs priorités sont la découverte, l’apprentissage mais pas encore la sédentarisation
• La décohabitation est, d’une certaine façon, l’entrée dans la vie sociale le début de l’autonomie.
• Apres la disparition de la conscription, le mixage d’une génération par les études et l’habitat autonome est le meilleur moyen de constituer le brassage démocratique indispensable au bon fonctionnement d’une nation.
• Car leur situation évolue très vite, ils sont en situation d’instabilité et de fragilité.
• Ils passent d’un statut à l’autre :
• étudiant, puis stagiaire, puis étudiant à nouveau mais ailleurs, puis en CDD puis chômeur et à nouveau en CDD ……….
• Scolaire, puis apprenti, puis en formation par alternance - salarié et étudiant - puis chômeur et salarié ailleurs et à nouveau chez les parents ……….
• Célibataire, en concubinage, célibataire à nouveau, en couple mais séparé etc..
• Le statut de»jeune»est de plus en plus tardif mais reste provisoire et relatif.

Il ne peut y avoir de formule unique pour le logement des jeunes. Ce sont des formes d’habitat différentes qu’il faut inventer et gérer. De plus, il faut arrêter de ségréguer les populations et plus encore de concevoir des habitats générationnels. Les jeunes représentent un facteur d’animation et de mixité urbaine évident.

La proposition

Il faut anticiper la problématique des années à venir, proposer de nouveaux produits qui sont des couples habitats et services, connaître les besoins et les moyens.
Une réflexion, des évaluations, l’analyse de la valeur des différents services et produits, des recommandations et, enfin, des expérimentations peuvent ouvrir des comportements nouveaux, plus efficaces, certainement plus économiques.
Toute la gamme des produits possibles (fiscaux, sociaux, banalisés, spécifiques et issus d’équipements) doit être ouverte et combinée. L’habitat des jeunes doit être intégré à la ville et moteur de sa diversité. L’évolution des bâtis doit prendre en compte ces changements et s’en servir. Les logements actuellement utilisés doivent pouvoir s’adapter et progresser pour des besoins futurs.

Une mission exploratoire doit être montée avec des opérateurs, des professionnels, des investisseurs et les collectivités intéressées.
Deux aspects de la même question

Systématiquement la question et ses solutions se posent suivant deux entrées : la gestion et l’investissement.
La gestion est fondamentale car dans tous les cas de figure c’est une solution habitat mêlant le logement, la restauration, le suivi et l’accompagnement qui s’avère nécessaire. Si les formules prônent toutes, désormais, le logement «autonome» et tentent de le rendre progressif, elles nécessitent cependant toujours un outil d’hébergement.
L’enjeu est de taille pour la société car rater la première marche du parcours résidentiel porte à conséquences graves. Quitter le giron familial coïncide souvent avec l’entrée dans la vie sociale. C’est un moment « initiatique » souvent vécu de manière éloignée des réseaux familiaux, scolaires et locaux.
La gestion est également stratégique, d’un point de vue économique, en raison de la vitesse de rotation des populations et de la rapidité des changements multiples pouvant toucher la vie des jeunes gens. Par ailleurs le caractère expansif et les apprentissages multiples liés à la tranche d’age nécessitent une présence de proximité efficace.
L’investissement est, évidement, un préalable à toute solution. Il est particulièrement difficile du fait des risques locatifs, de la rotation rapide et des vacances. Par ailleurs le logement des jeunes n’est que très marginal dans la politique logement de l’état. Il voit les compétences dispersées au sein des pouvoirs publics chargés de la jeunesse (éducation nationale, jeunesse et sport, CAF, CNAF). Les services décentralisés de l’équipement privilégient souvent le logement des familles (sauf en 67). Sans responsable le logement des jeunes n’a ni politique, ni interlocuteur, ni budget propre. Les collectivités locales, Région et Département, rechignent à prendre volontairement (et sans les produits correspondants) des compétences peu claires et supposées coûteuses. La faible solvabilisation des jeunes, la charge de gestion achèvent de rebuter les opérateurs souvent déçus par des déconvenues après la vogue de promotion liée à la solvabilisation des étudiants par l’APL. La situation devrait évoluer à partir de 2005, mais les priorités sont si nombreuses que la patience sera nécessaire.

Les conditions de réussite
Comme toute opération de développement, c’est d’abord la qualité du produit qui en garantit le suces. Dans le cas de l’habitat des jeunes, les standards ont fortement évolué depuis 10 ans. Le système de «casernement» si cohérent avec la petite taille des logements, est vraiment obsolète. Les éléments de conforts sont tous ceux de l’habitat des ménages mais dans un espace sécurisé. Le fonctionnement collectif doit être imperceptible mais présent. L’échelle «humaine» est revendiquée systématiquement mais dans un contexte de service performant. La complexité conceptuelle des ensembles de logements pour jeunes relève des contradictions de son fonctionnement à la fois hôtelier et logement banalisé mais jamais «internat» administré, ni «foyer» collectif.
Les budgets des clients sont réduits, leurs choix peu tournés vers la priorité logement. Le tarif doit donc être particulièrement mesuré. Évidement, dans le schéma de fonctionnement, la plupart des services liés au logement doivent être couvert par la quittance. L’équilibre doit donc se faire entre les charges immobilières et celle de gestion. La prise en charge par l’APL, rend le dispositif possible mais cristallise la question du coût sur la part restant à charge. Les latitudes tarifaires sont minces.
La localisation de l’habitat est souvent peu considérée. Alors que plus que toute autre population, le besoin de sociabilité des jeunes structure leur vie quotidienne. Ils sont souvent des acteurs d’animation efficaces et consomment des services et des loisirs collectifs. L’absence, de plus en plus fréquente, de moyen de locomotion autonome les rapprochent des gares et transports collectifs.
La cohérence de services est un facteur important pour réussir une opération d’habitat de jeunes. C’est l’ensemble des aspects de la vie quotidienne qui doit être satisfait (pas forcément dans la structure mais à proximité raisonnable). La prise de repas est généralement extérieure au logement, le blanchissage également. La disposition des moyens de communication est décisive (FAI) celle des loisirs également (cinéma, location vidéo, cafés).
L’échelle de gestion est un dilemme permanent, la prudence et le marketing poussent à minimiser, l’amortissement des services à maximiser. Le compromis doit être adapté aux conditions de gestion et aux charges de fonctionnement
.

Quelle forme urbaine aujourd’hui ?

Article rédigé par Jean Werlen
Le 28 janvier 2005 à 01:01

La question est simple mais multiple :

D’abord y a t’il plusieurs formes urbaines ?
Ensuite, comme l’histoire, qui parait il serait aboutie, la ville n’est elle pas “finie” ?
Enfin, mais cela découle de la réponse à l’interrogation précédente, faut il une forme urbaine datée, spécifiquement, de notre période ?

La multiplicité des formes urbaines est une évidence dès que l’on regarde par le hublot de l’avion. Quadrillée par un esprit militaire (Richelieu), ou rationaliste (Cerda à Barcelone & NY aux US), étirée le long des voies ou d’un fleuve, cernée par des murailles (Rennes) ou des frontières (Basel), jardinée par le pouvoir (Versailles), aérée ou densifiée par les dangers médiévaux, composée par une seule vision (Brasilia) ou violement spontanée (Le Caire) l’agglomération urbaine regroupe toutes sortes de typologies et de géographies. Le voyageur sait que chaque ville a son ambiance propre, les romans nous informent de leurs variations dans le temps.

Il y a donc multiplicité de formes urbaines en raisons des diversités de conditions de leurs élaborations. A l’intérieur de la même agglomération ces caractéristiques peuvent changer et glisser de l’une vers l’autre. Il peut même y avoir superposition de différents tissus, celui du Faubourg, et ses parcelles mesurées, avec celui du plan libre, et ses espaces verts, ou celui du «lotissement-flaque» La banlieue, elle-même, sans être réellement une forme urbaine oppose des modénatures différentes du centre, en raison principalement des écarts d’activités.

La richesse est infinie et la recomposition permanente. L’absence de recomposition aboutit soit à la fossilisation type «village médiéval préservé» ou cité folklorique soit à la «dé»composition forme de déchéance avancée.

La notion même de renouvellement est dans la nature de la ville et forme une garantie de pérennité. Complexe, il traite tous les paramètres : les habitants, les activités et les échanges, l’image et la fabrication de richesse immobilière, l’usage de l’espace et les équilibres public-privé. Le renouvellement, absurde, qui n’aurait comme volonté que le changement de forme est condamné mais celui qui n’en tient pas compte également. La ville n’est finie que morte, à l’image d’un monde organique auquel elle s’apparente beaucoup.

Dans ce contexte, la ville contemporaine se cherche. Il est vrai que la rupture de la modernité a déstabilisé tout le corpus des savoirs et consensus urbains. L’aventure urbaine avait été presque fluide depuis l’essor de la bourgeoisie (les habitants du bourg : terme germanique générique de l’agglomération). L’installation des pouvoirs successifs et des valeurs de plus en plus ouvertes, ont contribué aux mutations. Même le changement d’échelle de la période industrielle a utilisé le vocabulaire connu que ce soit dans le tissu valorisé, façon Haussmann, ou en contexte de production dans le «style Siedlung».

Le massacre des élites, entre autres, entre 14 et 18 puis la crise économique et le 2ème conflit mondial, ont laissé les pouvoirs publics désarmés devant le contraste entre les moyens et les besoins. La solution simplette issue d’une lecture, sans culture, des écrits du temps faisait écho à la volonté activiste et planificatrice d’un corps routier en recherche.

Il est à se demander si l’abandon des règles urbaines issues des CIAM n’est pas plus affligeant que leur adoption.

La disparition de la rue telle qu’on la connaissait alors, servant d’adresse, de lieu de vie, d’affichage et d’échange, de moyen de transports relève d’une volonté d’hygiénisme et d’efficacité. Sa réapparition marque plus la nostalgie et le cliché que la réalité. L’apparition de larges perspectives et d’espaces généreux, en échec pour raison de confusion de statuts, se transforme parfois en bastions d’appropriations «résidentialisées», puis en surfaces closes mais toujours indéterminées et sans usage. L’effondrement des tailles d’opérations urbaines ne permet plus de faire muter les sites de manière significative. Les constructions de centaines de logements bloquaient tout enracinement collectif dans le site mais celles d’une dizaine ne suffisent plus à régénérer les lieux.

La forme haussmannienne représente désormais la référence indiscutée. Apres l’échec, retour à la case précédente ! De même la cité ouvrière, vaguement redessinée mais toujours aussi composée, fait l’alternative du lotissement. Au début du XXIème siècle, il est consternant de ne pouvoir se référer qu’à des formes urbaines du XIXème. Il n’est pas question d’en critiquer l’efficacité mais l’exclusivité.

Ne pas intégrer les changements de notre société aux formes des opérations urbaines nouvelles relève de l’errement fautif mais encore faut il disposer de références.

Intégrer à la forme de la ville les soucis d’écologie, de préservation de l’eau, de l’espace, de l’énergie va fatalement conduire à hiérarchiser différemment les territoires puis les quartiers. Coïncidence : le mode d’habiter change lui aussi, la voiture recule, les manières de vivre des ménages également. Le jardin d’apparat devient d’usage, les enfants (et parfois aussi les chiens) deviennent prioritaires. La notion de sécurité évolue et devient fondamentale du choix de certains. La question de la proximité se conjugue autrement, les solidarités et la coopération se retrouvent. Les modes constructifs n’ont évolué qu’en détail mais le principe de l’immeuble, lui aussi, victime des égarements d’une fausse modernité, est à conjuguer à nouveau. Le débat démocratique a changé d’échelle, souvent local il permet de préjuger favorablement de la participation voir de la cogestion de l’espace par les habitants.

Il est temps de réinventer des formes nouvelles de les étudier, trier, choisir puis théoriser avant d’enrichir notre patrimoine collectif. Mais pour cela il faut expérimenter, et pas le sur papier mais grandeur nature. Des échecs, des erreurs, il y en aura ! Il faudra les répertorier pour les corriger et il n’est plus question d’industrialiser la conception comme il y a un demi siècle. Le risque d’une opération ne doit pas arrêter les décideurs, sinon ce serait celui de voir le phénomène urbain, tout en entier, défaillir. L’exemple des pays du Nord et la «globalisation européenne» permettent de limiter les dérapages. Les intellectuels, ceux qui ont une autorité, doivent faire taire leurs compréhensibles angoisses et sortir avec sagesse des sentiers rebattus.

Pour sauver la ville il faut faire l’apologie du changement !

Pourquoi la ville ?

«Stadtluft macht frei» : l’air de la ville rend libre.
Formule largement commentée par Max Weber, elle résume parfaitement l’humanité de la ville. Consubstantielle à l’établissement humain depuis le néolithique, la forme urbaine est simultanément produit de l’homme et source de sa civilité (en attendant la civilisation). On remarquera que politique, poli, civil, civique, urbain, etc…. partagent avec urbanisme, urbain, urbanité les racines grecques et latines.

Lieu de pouvoir mais aussi de sécurité, endroit de dominations et de perversions mais aussi de savoirs et d’échanges, la ville dès l’origine participe à la complexité créative et aux multiples paradigmes des humains. Le langage s’y universalise, l’écriture y lutte contre l’entropie des savoirs, l’imprimerie puis l’industrie numérique rangent, ordonnent et multiplient les acquis. Malgré tous ses miasmes, les hommes y progressent, ensemble, inventent la démocratie, la spiritualité, développent le commerce, l’art et organisent la pérennité et la transmission des valeurs.

Sociologiquement la ville est indispensable à l’humanité. En attendant la ville virtuelle, seule la vraie, qui se parcourt, s’écoute, dure et évolue, garantit la forme sociale, quasi planétaire, qui n’a pas de substitut, à ce jour.

Logements à Lons le Saunier

Par une équipe autour de Gilles Reichardt
Photos

Une visite à Bâle autour de l'Habitat

Lien photos à paraitre

Le site du PUCA

Le site de Wogeno (en Allemand)

Le site de Tectone

Transit City

Les articles du monde sur la géographie sociale des villes.

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Logements à Basel CH

Les réalisations de Michael Alder à Basel (CH).

La maîtrise du logement.

Opération de Vogelbach
Le Luzernering

De toit à moi

Le numéro hors série de “Courrier international” MAISON : de toit à moi du 3eme trimestre 2004 (6,5€)

Le site de courrier international

Logement PLUS

Un article sur le renouvellement urbain dans le N° 147 d'AMC

Arrêtons de figer les projets urbains

Le point de vue de FH Jourda dans le Moniteur du 1 Octobre 2004.

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St Jacques de la Lande

On a aimé cette grande opération d'urbanisme et d'aménagement.
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Lörrach un immeuble sur Nanenstrasse

Photos de l'immeuble

Décentraliser les compétences Habitat et les lier à l’Urbain

La ville est indissoluble de l’habitat il faut ramener les compétences à la même échelle.
Le rôle de l’état se restructure sur l’aide à la personne (solidarité nationale), la construction de process et de produits aidés et la constitution des savoir-faire (la construction d’équipes de production de l’habitat –maîtrises d’œuvres et d’ouvrage – nécessite des compétences à réinventer).

Celui des collectivités se dégage sur l’urbanisme et l’habitat. La politique contractuelle va supplanter, ou – mieux – compléter une politique réglementaire que chacun espère allégée.

D’autres logiques vont se dégager, d’autres pratiques, des expérimentations vont enrichir le savoir collectif. Bref, le changement ne fait que commencer. Il est souhaitable et probable que les modifications fonctionnelles produisent la renaissance du sens sur les fonctions d’habiter et d’habiter ensemble dans la ville
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Les HLM : un outil coincé

En France, l’innovation en matière d’habitat fut l’apanage des HLM durant un demi-siècle. L’outil a bien servi, il a aussi beaucoup souffert. Il est temps pour la nation de passer à nouveau contrat avec le mouvement HLM.

Avant tout, il faut décider, en débat public, quelles seront ses missions. Les paradoxes qui firent sa richesse sont devenus contradictions. Ensuite, il faut fixer les limites et organiser la restructuration (actuellement presque un millier de centres de décisions)

Les paradoxes sont classiques mais insolubles et paralysants : accueillir les ex-migrants en priorité mais mixer les populations, favoriser l’intégration mais exiger l’insertion, ne plus pratiquer l’accession à la propriété mais faire des opérations mixtes, multiplier l’accompagnement et la présence mais contenir les charges, etc….

La spécialisation des structures de gestion dans l’accueil des plus démunis est acceptable comme priorité mais suicidaire comme exclusivité. La mixité sociale est alors impossible. Il faut des populations moyennes dans les HLM pour intégrer les autres sinon seule l’incantation reste possible. L’ascenseur social est certes en panne mais ses relais immobiliers sont devenus, de ce fait, des poches de captivité sociale.

Trois métiers caractérisent les structures HLM,

• la propriété qui permet la mutualisation,
• la production qui garantira l’efficacité sociale et urbaine du parc à venir,
• la gestion qui multiplie l’action régulatrice.

Les structures sociales de propriété doivent être parfois adossées mais l’OPA de l’UESL est une fausse solution car elle fixe un schéma essentiellement centralisé qui apparaîtra vite comme archaïque. Un rapprochement des structures avec les échelles de leur activité serait préférable, la région est infiniment plus porteuse que le national.

La production est le gage d’une fabrication de cadres de vie, socialement ouverts, dans le tissu urbain. Pour cela il faut probablement inciter les outils de maîtrise d’ouvrage à quitter le giron des organismes désormais trop spécialisés dans un seul segment. Une production plus large dans les gammes sera garante de mixité et d’efficacité sans pour autant porter atteinte au produit (un logement HLM est – et doit rester - similaire – parfois même meilleur – qu’un logement ordinaire)

La gestion est désormais le point le plus fort de ces organismes il suffit de les aider à se relocaliser et à dynamiser leurs présences sur le terrain en échangeant des patrimoines
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Les quartiers une question de société

La déshérence de quelques quartiers, généralement périphériques et massivement fournis en logements sociaux, est explosive. Elle participe à la déchirure sociale. L’action pour y remédier doit être symbolique, efficace, crédible et continue.
Depuis l’été 2003, la volonté est posée, les moyens seront peut être là mais pour quoi faire ?

Il y aurait une sorte de consensus pour refaire proprement ces quartiers sans en changer les populations. C’est un aveu d’échec. La vraie difficulté ne vient pas des bâtiments, de l’urbanisme, de l’école etc.. Elle vient des populations. Seuls les états de concentration des familles en difficultés, les images collectives et le sentiment d’abandon expliquent ce qui de malaise devient désormais une catastrophe humaine.

Ce ne sont donc pas des architectures élégantes ou des aménagements coûteux qui régleront la difficulté mais une réintégration de ces espaces qui n’ont jamais pu être des morceaux de ville dans le tissu social et urbain. Certes l’échelle des bâtiments, l’absence d’ancrage et le sous équipement ont favorisé la déchéance mais leur correction ne suffira pas. Dans les cas de désagrégation avancée la démolition sera nécessaire, non qu’elle soit souhaitée par la population ou techniquement indispensable mais il faut un symbole fort de rupture.

Après avoir fait, une fois encore, tabula rasa il faut une science raffinée et une volonté politique exceptionnelle pour rattacher ces espaces à la ville, ouvrir son accès aux autres et en permettre une sortie valorisante aux habitants traumatisés. La résilience des lieux n’est pas chose facile ou rapide.

Où sont les professionnels compétents ?

Eclater la rigidité statutaire

Suivant les cas, l’habitant est soit propriétaire soit locataire, hormis cette dualité il n’y a point de possibilité.
Apres avoir dogmatiquement sacralisé le statut de locataire ou précipité les ménages moyens dans les affres de l’endettement, il serait temps de réfléchir sainement, en écoutant les habitants et avec un peu d’imagination.Les deux statuts ont leurs avantages mais indéniablement la situation de locataire favorise la mobilité professionnelle et celui de propriétaire la responsabilisation. Il y a certainement des possibilités, avec des taux d’intérêt bas, pour favoriser des systèmes de location acquisition, d’achats partiels et réversibles.

Il faut briser l’amalgame : pas riche donc locataire donc logement collectif ou propriétaire, car fortuné, et en maison individuelle. Une action dans le sens de la durabilité patrimoniale favoriserait la flexibilité de ces statuts, leur réversibilité suivant les aléas de la vie et les priorités des ménages.

De même un passage maîtrisé et accompagné des populations captives des logements (et des quartiers) HLM, vers la propriété de leur résidence, donnerait souplesse et moyens à ce parc.

Réfléchir aux produits

La conception de l’habitat a connu une rupture forte avec la modernité. Son industrialisation massive avec une conception, primitive, de l’urbanisme a participé à un mouvement de recul. Désormais la conception de l’habitat et plus grave encore, son rapport à la ville repose essentiellement sur des savoirs du XIX ème siècle et en grande partie Haussmanniens.


Il faut nous re-cultiver collectivement sur l’habitat dans la ville et reconsidérer ensemble nos savoirs et nos priorités. Hélas si l’outil économique et industriel peut rapidement se mettre en ordre, l’enseignement et les pratiques conceptuelles sont à reconstruire : les écoles d’Architecture et d’ingénieries n’abordent qu’anecdotiquement ces questions. L’”équipement”, outil administratif plutôt bon, se noie depuis deux décennies dans des “tuyauteries” contradictoires, à l’exception, notable, du PUCA.

Les enjeux sont considérables, ce sont ceux du cadre de vie et du développement durable. Le décalage par rapport aux pays voisins (Pays Bas, Allemagne, Suède, Danemark, Autriche, Italie, Espagne) est grandissant.

Un produit fiscal

Au fil des ans, de produit d’investissement, l’habitat devient un outil fiscal, si l’on excepte l’accession pour résidence principale.
La stratégie de bas de laine en pierre est cycliquement l’objet d’incitations fiscales, dont une des plus typiques fut le “Périssol” Cependant les incitations sont souvent aussi fulgurantes que coûteuses pour l’état. La filière habitat souffre doublement d’abord de l’éruption de demandes puis de leur effondrement. Ce système fait monter les prix et cible, sur des produits artificiels (les petits logements en particulier), des réalisations qui doivent plus à l’esprit de spéculation qu’à la bonne gestion. En bilan, le risque d’enrichir l’intermédiaire et de dégoûter une génération d’investisseurs est considérable.

La pertinence de l’habitat pour développer le placement de père de famille est pourtant indiscutable. Ce poste de revenu pour les futurs retraités sera bien opportun le temps venu. De plus, ce type d’investissement profite au tissu des entreprises à forte valeur ajoutée en emplois et participe à la mise en place d’un niveau d’équipement pérenne et d’usage simple.

Seule une politique durable et crédible dans le temps peut soutenir positivement un dispositif de recréation et de valorisation permanentes du tissu d’habitats.

Le logement social est dans le marché

Une croyance, non dite, considère qu’il y a deux filières de logements : le logement social et le privé. La réalité est toute différente : certains logements HLM (près de 40 %) sont de statut privé, il y eut, aussi, longtemps une filière d’accession sociale à la propriété.
Surtout, l’habitat social est dans un ensemble de marchés. Les opérateurs sont en compétition, les produits sont en concurrence avec ceux, banalisés, d’opérateurs divers dont des investisseurs familiaux.

La situation de l’Ile de France est différente mais occulte, une fois n’est pas coutume, celle du reste du pays.

Cette situation de superposition et de continuité des marchés est constante. Cependant, la disparition d’une grande partie du parc social de fait - qui s’en plaindrait - a cantonné les HLM dans un rôle d’exclusivité sociale. La bonne conscience collective y a trouvé un coupable tout désigné pour expliquer la déchéance des quartiers de »grands ensembles»

Habitat ou logement

Il faut arrêter de parler de logement et ouvrir le débat sur l’habitat. L’approche logement date de l’après guerre et fait appel à des questions quantitatives, sanitaires et industrielles. Désormais, en grande majorité, les questions à régler sont sociales, sociétales, urbaines et environnementales.

Parler de logement amène à envisager l’habitat déconnecté de la ville et des habitants.

Habitat nécessite d’ouvrir les dossiers localement, de faire des choix décentralisés, d’opter pour des politiques variées, adaptées aux difficultés régionales et aux choix des élus locaux.

Logements individuels denses à Bagnolet

Beau travail de Jean et Aline Harari, rue Jeanne Hornet et Anatole France
Photos

Montreuil un immeuble de BNR

Photos

La villa urbaine en VEFA à conception individuelle.

La synthèse du marketing urbain !

L’habitat est le corps de la ville. La noblesse des fonctions structurantes des espaces et bâtiments publics, l’utilité des lieux d’échanges font oublier trop souvent que sans habitat il n’y a pas de ville. Ce qui n’est pas réciproque.

Les lieux d’établissement de l’humanité, à travers la cellule primordiale, sont des marqueurs de la civilisation. Dans leurs natures et leurs structurations de l’espace collectif, les habitats sont aussi des outils de construction sociale. Le mode de gestion de ces espaces autant que leur dessin ne sont pas anodins ce qui laisse espérer toutes les évolutions et détournement créatifs.

Trente cellules monacales peuvent être reconverties en hôtel de luxe. Un village de vacance auquel on rajoute, grillage, uniforme et mirador devient très vite synonyme d’oppression.

L’habitat, consubstantiel à l’établissement humain, devient outil de sens social en fonction de son usage et de son statut. La finesse de sa signification est souvent le fruit de l’interprétation collective. On ne peut donc réduire l’habitat, à son image, à son économie ou à son statut.

La ville du XXIeme siècle sera différente de celles qui l’ont précédée, industrielles, militaires ou marchandes. De même l’habitat change vite et se diversifie : le logement prend une part différente dans la vie et le budget des Européens.

Deux stars de l’habitat

Revendication populaire constante depuis l’ère industrielle, la volonté de propriété de son domicile a été considérée comme un réflexe»petit bourgeois entretenu par la classe nantie»De même l’habitat individuel, aspiration permanente, est expliquée comme un archaïsme de néo ruraux allergiques à une socialisation nécessaire pour la fabrication de la»modernité»bien entendue.

Accession à la propriété

En réalité, l’accession à la propriété, qui est fondatrice du mouvement HLM, est dès cette origine un outil de partage social (les castors, le crédit immobilier, les coopératives logements) et de dynamisme urbain (le lotissement) Amortisseur social, la propriété du logement, devient un outil d’appropriation de l’espace par les classes populaires puis la classe moyenne émergente. Posséder son logement est aussi un critère d’appartenance à une collectivité et même éventuellement l’ouverture d’un droit démocratique.

Depuis l’après guerre, malgré les avatars et les excès incontrôlés, les techniques financières pour faciliter les dispositions d’accession à la propriété ont été perfectionnées et amènent sécurité et garanties aux futurs habitants – propriétaires. Banalisées, depuis peu en France, les dispositions d’accès en permettent désormais une libéralisation performante, à condition que les taux bancaires et les valeurs foncières le permettent.

Le coût facial, important pour l’organisation sociale, est limité dans le temps et devient facteur d’investissement. Il est, globalement, plus faible que celui de l’aide au statut locatif qui, instantanément plus acceptable, se transforme en dispositif permanent de correction du marché et même parfois en atout spéculatif.

Le critère de la valeur ajoutée sociale a été démontré à maintes reprises par les pays Hispaniques. Sécurisation psychologique, responsabilisation pour les familles démunies et lieu d’investissement et de réalisation : l’habitat en propriété est, souvent malgré une pauvreté technique, une bonne économie de gestion quotidienne comparée, par exemple, aux grands quartiers d’habitat locatif social.

Performante pour stabiliser les populations, la propriété de l’habitat est aussi un outil permanent de mixité sociale. Le fréquent monolithisme social des premiers accédants ne subsiste pas. La sédimentation alliée à la transmission accroît, en général, la mixité des occupations puis des statuts d’occupations.

Evidement le dispositif, comme tout autre, reste fragile aux déflagrations économiques locales. De même, les quartiers»favorisés»entretiennent par l’inflation une ségrégation qui ne se justifie plus que comme distinction voulue – à l’inverse de la réclusion subie. Ces arguments ne sauraient être retenus contre l’accession à la propriété pour le domicile.

Maison Individuelle

Illustration de la réussite sociale de la classe moyenne, la maison individuelle portait dans sa forme, son image ses origines : la villa et le coron.

Forme patricienne, la villa dans ses déclinaisons, pavillons (de chasse) ou chaumières bucoliques, exprime l’aspiration à la reconnaissance sociale.

Version fonctionnelle, la cité dite ouvrière exprime son origine : l’initiative collective, l’hygiénisme, l’optimisation de l’espace et des coûts.

Produite en série, sur catalogue, adaptée ou sur mesure, elle sera, en réalité, rarement objet d’une démarche conceptuelle unique. Si son enveloppe reflète surtout les modes ambiantes et un conformisme nivellateur, son organisation spatiale interne évolue plus difficilement. L’innovation est plus souvent technologique surtout dans l’équipement.

La propriété foncière et l’appropriation d’un petit territoire naturel et délimité participent à l’enracinement. On raconte souvent de curieuses modifications de comportement au sein de familles turbulentes au point d’être»évacuées»du parc locatif social vers des maisons individuelles rudimentaires. La»normalisation»est majoritaire en quelques mois, pour peu qu’elles n’aient pas été regroupées.

La mésaventure des «chalandonnettes» n’en fut pas une puisque sauf rares exceptions la revente a été largement spéculative. Le désir social est toujours encore plus fort que l’évidence technique. Le désastre des quartiers de grands ensembles contemporains renforce ce fait.

La maison individuelle est devenue au fil du temps un incontournable de la forme urbaine. L’américan way of life largement diffusé y aura sans doute participé. La plupart des pays européens ont déjà assimilé ce produit.

CMI : le plébiscite

Le Contrat de Maison Individuelle : l’individualisme comme outil

Le client est en droit l’opérateur, c’est lui qui est l’investisseur. Il réalise directement son produit. Le contrat est un dispositif d’assistance et de livraison de produit.

Le client est aussi juridiquement son propre concepteur, c’est lui qui dépose la demande de permis de construire. Il est le constructeur et passe contrat avec l’entreprise. Le pavillonneur est un prestataire.

La démarche étant, par essence individuelle et souvent unique, le dynamisme en souffre, le style est convenu. Ce résultat vient du dispositif de commercialisation : le client est le constructeur c’est lui qui fait l’assemblage terrain – objet. Les arbitrages budgétaires, choix techniques et plannings de réalisation sont de son fait. Le rôle du pavillonneur est conceptuellement limité sauf à ce que le client le demande. Voilà pourquoi le résultat, qui fait souvent enrager les hommes de l’art, est toujours assumé. D’ailleurs»faire construire est une aventure»!

La grande réussite de la CMI est l’appropriation. On n’achète pas, on»fait construire»Tous les vendeurs savent que le client»sait toujours ce qu’il veut»Chaque constructeur individuel réalise toujours»sa»maison toujours unique, même si presque identique.

Cette appropriation est d’autant plus facile que la famille projette une part de son identité dans la maison. La charge affective est énorme, ce n’est plus un objet de consommation.

Ce n’est plus l’habitat qui conditionne la forme sociale, c’est une part de volonté individuelle, y compris le cliché, qui fait l’habitat.

VEFA : l’outil urbain

La Vente en Etat Futur D’Achèvement est un outil de promoteur. C’est lui qui prend les risques et maîtrise la globalité du projet. Il a été utilisé surtout pour l’accession à la propriété et le placement immobilier en immeubles et copropriétés. Toutefois des opérations groupées de maisons individuelles ont vu le jour assez rapidement et avec succès lors des productions de masse.

La production est de nature différente. La relation avec l’acheteur est celle du produit. Du coup le résultat est affaire de professionnels. Le lien entre la parcelle et la maison dans le cas de l’habitat uni familial et de la maison individuelle est maîtrisé, la consommation de foncier est proportionnellement moindre. Le caractère urbain est potentiellement beaucoup plus fort. La cohérence de la production est garante de qualité et d’optimisation mais au prix d’une déconnexion avec le client qui d’acteur devient consommateur.

L’économie globale du projet, en maison individuelle, n’apparaît que dans les zones à forte tension foncière. Il faut compenser par un meilleur usage du foncier le prix du risque, de portage, des honoraires de maîtrise d’œuvre et de la commercialisation. Une approche basique de la différence donnait, en 2001, 8.5 % du prix hors foncier.

La synthèse

La promotion évolue

L’exercice réel des compétences grandissantes des agglomérations et des villes, tant juridiques pour leurs élus que techniques pour les services, obligent les producteurs d’habitat, quel que soit leur statut, à modifier profondément leurs pratiques.

Il est désormais courant de négocier non plus la régularité d’un projet mais son intérêt pour la collectivité. La nuance est considérable et les voies de recours tortueuses.

De même l’implication de fait du voisinage, pour des motifs parfois peu acceptables, provoque des recours de plus en plus nombreux : la toute puissance du promoteur est terminée. Il faut de plus en plus concerter en amont, concéder pour ne pas perdre. Les équilibres sont fragiles et pour rester fructueuse une opération se doit d’être rapide. Le travail de faisabilité et de préparation est alors névralgique.

Les projets, dans leur dimension urbaine et souvent financière, sont fixés au démarrage de l’urbanisation de la zone, avant même la vente. La vraie valeur ajoutée du promoteur repose ainsi sur le marketing et la capacité technique. Marketing car la définition pertinente du produit, en particulier sa localisation, est la condition majeure du succès commercial. Technique car c’est la maîtrise du couple qualité prix qui emporte la décision finale du client. Le client, lui aussi, devient de plus en plus exigeant et de plus en plus se développent des dispositions»sur mesure»pour organiser l’espace intérieur du logement. Les choix de revêtements et de prestations ne suffisent plus, il convient de proposer plusieurs dispositions de cloisonnement voire de s’adapter encore plus largement.

Le rôle de l’opérateur grandit

La productivité n’est plus quantitative mais complexe. Il convient de faire preuve d’imagination, de capacité combinatoire. Les opérations doivent satisfaire à des exigences multiples, être variés, souples et … consensuelles. Il en résulte des profils de réussites différents.

Il convient de faire porter le projet par les intervenants, les habitants, les voisins etc.. D’anticiper, de négocier, s’engager et de tenir, d’arbitrer et d’expliquer.

La concurrence est d’autant plus rude que la pression foncière et l’engagement des élus à maîtriser le cadre de vie amènent déjà à organiser des compétitions. Le concours de maître d’ouvrage remplace la compétition d’Architecture.

L’architecte ne peut être garant de la mixité sociale de l’opération. Ce nouveau sésame du politiquement correct est par contre exigé de l’opérateur qui fera des combinaisons d’investisseurs.

Les qualités d’engagement et d’inventivité seront primordiales.

Le contrat individuel d’habitat en état futur d’achèvement.

Le nouveau concept consisterait à conjuguer les deux dispositifs, jusqu’à présent exclusifs.

• Le plan masse est arrêté par l’aménageur qui peut être l’opérateur global
• Les parcelles sont découpées par l’opérateur – promoteur avec une ligne de façades et une épure générale
• Les pignons mitoyens sont édifiés par l’opérateur - maître d’ouvrage
• Les clients achètent un droit à construire entre deux pignons et suivant la ligne de façades
• Dans le droit à construire est fournie la conception de l’habitat (honoraires inclus dans le prix, maître d’œuvre imposé)
• Le client conclut, si possible avec le même opérateur – promoteur, un contrat de construction à l’identique d’un CMI
• Le permis est déposé etc…

Bilan

• La conception est optimisée
• Chaque client décide de sa maison
• Le foncier est maîtrisé, la densité organisée
• Le système de type CMI pour la construction est opérationnel et garant d’une certaine variété et animation
• L’opérateur ne prend que le risque du pignon en sus du dispositif actuel de CMI
• L’intégration de la maîtrise d’œuvre dans le foncier équipé et les pignons, sans êtreneutralisé, est valorisée par l’économie globale.

Conditions

• Un travail d’équipe entre opérateur, vendeurs et maîtres d’œuvres
• Une capacité de marché suffisante pour compenser la valeur ajoutée du dispositif par des gains de foncier.
• Une compétence de haut niveau dans la maîtrise d’ouvrage.
• La motivation de la collectivité.

Variantes

• Tous les pignons ne sont pas forcément construits, certains lots peuvent n’être contraints que d’un coté.
• Certains lots peuvent être taillés à la demande suivant la taille du droit à construire ou le projet. Dans ce cas le parcellaire et le pignon ne sont fixés qu’en cours de projet.
• Sous réserve de cohérences techniques les façades peuvent varier de niveau et donner lieu à des appentis.
• Plutôt que d’imposer un seul maître d’œuvre il est possible d’élaborer une liste (définie dans le cadre d’un cahier des charges) et de proposer un choix.

Pour mieux évaluer l’idée, il faudrait la tester : avis aux collectivités et aux opérateurs
.

Pour renouveler l’enseignement de l’Habitat dans les écoles d’Architecture et d’Urbanisme.

Faire la ville par sa matière !

La vie et la société ne sont que suites de ruptures. Cependant elles sont parfois profondes, quelquefois définitives. Dans le cas de la conception de l’habitat, tous les éléments de la césure sont là. La transmission des savoirs doit-elle, préventivement, s’adapter ?
Si l’enseignement de l’habitat dans les écoles d’architecture a toujours été permanent, il n’a que rarement été spécifique. Faut-il qu’il le soit ?

Notre propos est d’un autre ordre, il essaie d’anticiper le résultat et de mesurer l’enjeu. Connaître le risque n’est pas forcer la parade.

Plusieurs maîtres d’ouvrages spécialisés en habitat se demandaient pourquoi l’accès à la commande des jeunes équipes était si laborieux. Pourquoi fallait-il autant de temps pour»leur apprendre les bases»?

Comment se fait-il que les professionnels reconnus soient, tous, au bord de la retraite ou presque ? Un bon professionnel, pour un maître d’ouvrage important, c’est un individu qui comprend sa logique et sa culture voire partage son souci fonctionnel, financier, d’image etc..

Apres quelques échanges il apparut bien vite qu’au-delà de l’expérience professionnelle et du savoir technique accumulés, il y a une complicité inscrite dans des parcours personnels. Ce lien s’est fabriqué grâce à la masse de production effectuée, grâce à la transmission de savoir au sein des grandes agences. La disparition des rythmes élevés de production des années 70, ainsi que celle, liée, des grandes agences ont déclenché la rupture. La production des années 80 et 90, intéressante, créative mais peu rationalisée donc nettement moins propice à la répétition et l’échange avec le maître d’ouvrage a parachevé la fin de cette complexité.

De leur coté les maîtres d’ouvrages ont du pratiquer la répartition de la commande. En soit cela paraît logique et créatif mais l’abolition des»privilèges»nécessitait l’émergence d’autres pratiques de substitution. Le principe de compétition généralisé, pour des productions de plus en plus faibles ne l’a pas permis.

Les équipes de maîtrise d’ouvrage se sont organisées pour compenser. Le niveau professionnel s’est étoffé, les équipes aussi, c’est désormais un métier à part entière chez les investisseurs un peu importants. Leur filialisation est en cours. Logiquement, l’organisation pour se développer, va tenter d’absorber, d’intégrer ou de supplanter les fonctions voisines. Voilà un scénario de fin de rupture !

La crise annonce une exigence de renouvellement. Il est inutile de remettre en cause ce qui a été fait mais indispensable, dans tous les cas, de développer des logiques de production basées sur des process clairs et actualisés.

Si apprendre les caractéristiques d’un produit immobilier n’a qu’un intérêt très immédiat et des vertus pédagogiques probablement discutables, appréhender le principe de la commande et la logique du commanditaire apparaît, plus que jamais, vital pour un futur professionnel.
Pourquoi maintenant ?

On l’a vu, les acteurs de la génération précédente sortent progressivement de la scène. Apres ceux de la reconstruction, ceux de la gestion et du PLA se remettent en question. Ce sont, grossièrement les professionnels des lois de 77 (logement et architecture) qui doivent être renouvelées dans la décennie qui vient.

Le renouvellement urbain doit être accéléré c’est une question de survie pour le pays. Mais on conçoit bien que le seul renouvellement de la forme soit catastrophique. Les volumes évoqués et la complexité de la tache en font des champs d’activité majeurs pour une profession reconnue comme une des clefs de la question.

La banalisation des modes de financements et de mise en œuvre de la filière logement va»donner de l’air»aux produits mais aussi créer de l’exigence brutalement formulée. En bref le logement va rentrer plus clairement dans le champ de l’économie de marché.

La décentralisation de la politique logement va, cruellement, remettre à plat l’ensemble du process de production. L’état va déconcentrer son pouvoir, les collectivités seront, pour le moins, co-auteurs des stratégies de développement. Désormais c’est le niveau politique local qui fera la synthèse entre urbanisme, développement social et environnemental.

Les soucis de mixité, de cohérence urbaine, de participation et d’image ne seront plus»circularisés»mais négociés et contractualisés puis bientôt évalués et sanctionnés.

Les opérateurs, eux même, changent. Dans le secteur non institutionnel vont se développer, simultanément, de grosses sociétés foncières et de promotion et des associations ponctuelles. Les premières à l’image des zinzins d’antan seront clairement axées sur le rendement et la valeur patrimoniale. Elles pratiqueront l’arbitrage et le ciblage marketing performants. Les secondes, basées sur la proximité, rassembleront des individus qui préparent leurs vieux jours ou des amis qui s’associent pour construire leurs résidences. A l’image des coopératives locales des pays du Nord, elles auront des critères qualitatifs complexes et contradictoires et demanderont plus d’accompagnement que de pure production.

Enfin les acteurs HLM, dont on attend qu’ils doublent leur production, vont connaître des changements majeurs dans leur gouvernance. Un train de modifications réglementaires va, pour les ESH, partie privée du mouvement, donner un rôle de leader au 1% patronal. Ce mouvement, paritaire, qui a déjà crée, il y quelques mois, une foncière, devant se doter chaque année de plusieurs dizaines de milliers de logements, sera actionnaire majoritaire dans les organismes les plus dynamiques. La logique d’entreprise va provoquer des changements importants. Les HLM ne sont déjà plus ce qu’ils étaient.

La diversité des modes de vie, le vieillissement de la population et la volonté de participer à son environnement vont changer en profondeur les aspirations d’habitats de nos contemporains. Il va falloir repenser et expérimenter tant l’habitat que sa position dans la ville. Et cela ira bien au-delà des plans de logements.

Enfin, hier apanage de militants insolvables, le développement durable fait l’objet d’un consensus national et bientôt d’obligations politiques et réglementaires. La production raisonnée, de ce point de vue, est déjà quantitativement significative dans les pays du Nord. On constate, après une période de mimétisme sur les objets précédents, une créativité renouvelée avec des logiques différentes et de hauts degrés de professionnalismes.
Et la maîtrise d’ouvrage ?

Elle se pose les mêmes questions. Certains réaffirment la nécessité d’étoffer encore leur métier et de s’autonomiser, d’autres voient l’occasion de se lier à la maîtrise d’œuvre.

Il apparaît nettement que la maîtrise d’ouvrage pour le logement est devenue un métier à part entière. Ce métier est désormais co-créateur de l’habitat. Il dispose de moyens intellectuels, économiques, de formations et de réseaux encore dispersés mais considérables et proches des sources de la commande.

Ses individus, rompus à la gestion du paradoxe et fortement pragmatiques cherchent la valeur ajoutée et la maîtrise de la complexité. Exigeants, puissants mais fragiles, ils peuvent être concurrents, alliés ou associés de la maîtrise d’œuvre. Ils ne peuvent en aucun cas rester cette abstraction qui hante les rêves et les cauchemars des architectes.
L’initiative !

Tous ces éléments concourent à écrire une nouvelle page de la conception de l’habitat. Il ne convient pas de renier l’enseignement actuel mais de le renouveler, de l’actualiser des nouveaux chapitres issus d’une réalité avérée ou émergente.

D’un coté, la formation se doit d’être complètement professionnelle et quasiment opérationnelle, en raison de l’absence durable d’autres lieux d’initiations. D’un autre, la génération arrivante devra, aussi, être en mesure de réinventer l’habitat urbain, la mixité fonctionnelle, l’évolution et la transgression des standards et surtout conduire le process : Ce qui en réalité est la maîtrise de l’œuvre bien au-delà de l’acte de construire.

A coté du projet, d’autres pratiques continueront à progresser et à se créer : l’analyse, l’accompagnement, la simulation, l’arbitrage, le conseil, la gestion, la communication …….

Cette recréation ne peut se faire ni sans références ni sans compréhension des mécanismes qui ont prévalu pour les habitats formant le stock de notre vécu. La connaissance des subtils liens entre l’habitant, l’investisseur, le concepteur et la société qu’ils servent sont indispensables pour dépasser la commande et y inscrire une part d’humanité.

Il n’est pas ici question de militer pour reprendre un pouvoir, qui n’a jamais vraiment existé, mais pour développer l’initiative du concept dans l’habitat. Cela non pour une profession mais pour une vie sociale meilleure
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Essai sur les grands ensembles

Le livre de Pierre Peillon : Utopie et désordre urbains Essai sur les grands ensembles d’habitation

Lire la critique de Gérard Salmona

éditions de l’aube 2001 Harmonia mundi diffusion livres 282 pages 24.39€   tel 04 90 07 46 60

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