La synthèse du marketing urbain !
L’habitat est le corps de la ville. La noblesse des fonctions structurantes des espaces et bâtiments publics, l’utilité des lieux d’échanges font oublier trop souvent que sans habitat il n’y a pas de ville. Ce qui n’est pas réciproque.
Les lieux d’établissement de l’humanité, à travers la cellule primordiale, sont des marqueurs de la civilisation. Dans leurs natures et leurs structurations de l’espace collectif, les habitats sont aussi des outils de construction sociale. Le mode de gestion de ces espaces autant que leur dessin ne sont pas anodins ce qui laisse espérer toutes les évolutions et détournement créatifs.
Trente cellules monacales peuvent être reconverties en hôtel de luxe. Un village de vacance auquel on rajoute, grillage, uniforme et mirador devient très vite synonyme d’oppression.
L’habitat, consubstantiel à l’établissement humain, devient outil de sens social en fonction de son usage et de son statut. La finesse de sa signification est souvent le fruit de l’interprétation collective. On ne peut donc réduire l’habitat, à son image, à son économie ou à son statut.
La ville du XXIeme siècle sera différente de celles qui l’ont précédée, industrielles, militaires ou marchandes. De même l’habitat change vite et se diversifie : le logement prend une part différente dans la vie et le budget des Européens.
Deux stars de l’habitat
Revendication populaire constante depuis l’ère industrielle, la volonté de propriété de son domicile a été considérée comme un réflexe»petit bourgeois entretenu par la classe nantie»De même l’habitat individuel, aspiration permanente, est expliquée comme un archaïsme de néo ruraux allergiques à une socialisation nécessaire pour la fabrication de la»modernité»bien entendue.
Accession à la propriété
En réalité, l’accession à la propriété, qui est fondatrice du mouvement HLM, est dès cette origine un outil de partage social (les castors, le crédit immobilier, les coopératives logements) et de dynamisme urbain (le lotissement) Amortisseur social, la propriété du logement, devient un outil d’appropriation de l’espace par les classes populaires puis la classe moyenne émergente. Posséder son logement est aussi un critère d’appartenance à une collectivité et même éventuellement l’ouverture d’un droit démocratique.
Depuis l’après guerre, malgré les avatars et les excès incontrôlés, les techniques financières pour faciliter les dispositions d’accession à la propriété ont été perfectionnées et amènent sécurité et garanties aux futurs habitants – propriétaires. Banalisées, depuis peu en France, les dispositions d’accès en permettent désormais une libéralisation performante, à condition que les taux bancaires et les valeurs foncières le permettent.
Le coût facial, important pour l’organisation sociale, est limité dans le temps et devient facteur d’investissement. Il est, globalement, plus faible que celui de l’aide au statut locatif qui, instantanément plus acceptable, se transforme en dispositif permanent de correction du marché et même parfois en atout spéculatif.
Le critère de la valeur ajoutée sociale a été démontré à maintes reprises par les pays Hispaniques. Sécurisation psychologique, responsabilisation pour les familles démunies et lieu d’investissement et de réalisation : l’habitat en propriété est, souvent malgré une pauvreté technique, une bonne économie de gestion quotidienne comparée, par exemple, aux grands quartiers d’habitat locatif social.
Performante pour stabiliser les populations, la propriété de l’habitat est aussi un outil permanent de mixité sociale. Le fréquent monolithisme social des premiers accédants ne subsiste pas. La sédimentation alliée à la transmission accroît, en général, la mixité des occupations puis des statuts d’occupations.
Evidement le dispositif, comme tout autre, reste fragile aux déflagrations économiques locales. De même, les quartiers»favorisés»entretiennent par l’inflation une ségrégation qui ne se justifie plus que comme distinction voulue – à l’inverse de la réclusion subie. Ces arguments ne sauraient être retenus contre l’accession à la propriété pour le domicile.
Maison Individuelle
Illustration de la réussite sociale de la classe moyenne, la maison individuelle portait dans sa forme, son image ses origines : la villa et le coron.
Forme patricienne, la villa dans ses déclinaisons, pavillons (de chasse) ou chaumières bucoliques, exprime l’aspiration à la reconnaissance sociale.
Version fonctionnelle, la cité dite ouvrière exprime son origine : l’initiative collective, l’hygiénisme, l’optimisation de l’espace et des coûts.
Produite en série, sur catalogue, adaptée ou sur mesure, elle sera, en réalité, rarement objet d’une démarche conceptuelle unique. Si son enveloppe reflète surtout les modes ambiantes et un conformisme nivellateur, son organisation spatiale interne évolue plus difficilement. L’innovation est plus souvent technologique surtout dans l’équipement.
La propriété foncière et l’appropriation d’un petit territoire naturel et délimité participent à l’enracinement. On raconte souvent de curieuses modifications de comportement au sein de familles turbulentes au point d’être»évacuées»du parc locatif social vers des maisons individuelles rudimentaires. La»normalisation»est majoritaire en quelques mois, pour peu qu’elles n’aient pas été regroupées.
La mésaventure des «chalandonnettes» n’en fut pas une puisque sauf rares exceptions la revente a été largement spéculative. Le désir social est toujours encore plus fort que l’évidence technique. Le désastre des quartiers de grands ensembles contemporains renforce ce fait.
La maison individuelle est devenue au fil du temps un incontournable de la forme urbaine. L’américan way of life largement diffusé y aura sans doute participé. La plupart des pays européens ont déjà assimilé ce produit.
CMI : le plébiscite
Le Contrat de Maison Individuelle : l’individualisme comme outil
Le client est en droit l’opérateur, c’est lui qui est l’investisseur. Il réalise directement son produit. Le contrat est un dispositif d’assistance et de livraison de produit.
Le client est aussi juridiquement son propre concepteur, c’est lui qui dépose la demande de permis de construire. Il est le constructeur et passe contrat avec l’entreprise. Le pavillonneur est un prestataire.
La démarche étant, par essence individuelle et souvent unique, le dynamisme en souffre, le style est convenu. Ce résultat vient du dispositif de commercialisation : le client est le constructeur c’est lui qui fait l’assemblage terrain – objet. Les arbitrages budgétaires, choix techniques et plannings de réalisation sont de son fait. Le rôle du pavillonneur est conceptuellement limité sauf à ce que le client le demande. Voilà pourquoi le résultat, qui fait souvent enrager les hommes de l’art, est toujours assumé. D’ailleurs»faire construire est une aventure»!
La grande réussite de la CMI est l’appropriation. On n’achète pas, on»fait construire»Tous les vendeurs savent que le client»sait toujours ce qu’il veut»Chaque constructeur individuel réalise toujours»sa»maison toujours unique, même si presque identique.
Cette appropriation est d’autant plus facile que la famille projette une part de son identité dans la maison. La charge affective est énorme, ce n’est plus un objet de consommation.
Ce n’est plus l’habitat qui conditionne la forme sociale, c’est une part de volonté individuelle, y compris le cliché, qui fait l’habitat.
VEFA : l’outil urbain
La Vente en Etat Futur D’Achèvement est un outil de promoteur. C’est lui qui prend les risques et maîtrise la globalité du projet. Il a été utilisé surtout pour l’accession à la propriété et le placement immobilier en immeubles et copropriétés. Toutefois des opérations groupées de maisons individuelles ont vu le jour assez rapidement et avec succès lors des productions de masse.
La production est de nature différente. La relation avec l’acheteur est celle du produit. Du coup le résultat est affaire de professionnels. Le lien entre la parcelle et la maison dans le cas de l’habitat uni familial et de la maison individuelle est maîtrisé, la consommation de foncier est proportionnellement moindre. Le caractère urbain est potentiellement beaucoup plus fort. La cohérence de la production est garante de qualité et d’optimisation mais au prix d’une déconnexion avec le client qui d’acteur devient consommateur.
L’économie globale du projet, en maison individuelle, n’apparaît que dans les zones à forte tension foncière. Il faut compenser par un meilleur usage du foncier le prix du risque, de portage, des honoraires de maîtrise d’œuvre et de la commercialisation. Une approche basique de la différence donnait, en 2001, 8.5 % du prix hors foncier.
La synthèse
La promotion évolue
L’exercice réel des compétences grandissantes des agglomérations et des villes, tant juridiques pour leurs élus que techniques pour les services, obligent les producteurs d’habitat, quel que soit leur statut, à modifier profondément leurs pratiques.
Il est désormais courant de négocier non plus la régularité d’un projet mais son intérêt pour la collectivité. La nuance est considérable et les voies de recours tortueuses.
De même l’implication de fait du voisinage, pour des motifs parfois peu acceptables, provoque des recours de plus en plus nombreux : la toute puissance du promoteur est terminée. Il faut de plus en plus concerter en amont, concéder pour ne pas perdre. Les équilibres sont fragiles et pour rester fructueuse une opération se doit d’être rapide. Le travail de faisabilité et de préparation est alors névralgique.
Les projets, dans leur dimension urbaine et souvent financière, sont fixés au démarrage de l’urbanisation de la zone, avant même la vente. La vraie valeur ajoutée du promoteur repose ainsi sur le marketing et la capacité technique. Marketing car la définition pertinente du produit, en particulier sa localisation, est la condition majeure du succès commercial. Technique car c’est la maîtrise du couple qualité prix qui emporte la décision finale du client. Le client, lui aussi, devient de plus en plus exigeant et de plus en plus se développent des dispositions»sur mesure»pour organiser l’espace intérieur du logement. Les choix de revêtements et de prestations ne suffisent plus, il convient de proposer plusieurs dispositions de cloisonnement voire de s’adapter encore plus largement.
Le rôle de l’opérateur grandit
La productivité n’est plus quantitative mais complexe. Il convient de faire preuve d’imagination, de capacité combinatoire. Les opérations doivent satisfaire à des exigences multiples, être variés, souples et … consensuelles. Il en résulte des profils de réussites différents.
Il convient de faire porter le projet par les intervenants, les habitants, les voisins etc.. D’anticiper, de négocier, s’engager et de tenir, d’arbitrer et d’expliquer.
La concurrence est d’autant plus rude que la pression foncière et l’engagement des élus à maîtriser le cadre de vie amènent déjà à organiser des compétitions. Le concours de maître d’ouvrage remplace la compétition d’Architecture.
L’architecte ne peut être garant de la mixité sociale de l’opération. Ce nouveau sésame du politiquement correct est par contre exigé de l’opérateur qui fera des combinaisons d’investisseurs.
Les qualités d’engagement et d’inventivité seront primordiales.
Le contrat individuel d’habitat en état futur d’achèvement.
Le nouveau concept consisterait à conjuguer les deux dispositifs, jusqu’à présent exclusifs.
- Le plan masse est arrêté par l’aménageur qui peut être l’opérateur global
- Les parcelles sont découpées par l’opérateur – promoteur avec une ligne de façades et une épure générale
- Les pignons mitoyens sont édifiés par l’opérateur - maître d’ouvrage
- Les clients achètent un droit à construire entre deux pignons et suivant la ligne de façades
- Dans le droit à construire est fournie la conception de l’habitat (honoraires inclus dans le prix, maître d’œuvre imposé)
- Le client conclut, si possible avec le même opérateur – promoteur, un contrat de construction à l’identique d’un CMI
- Le permis est déposé etc…
Bilan
- La conception est optimisée
- Chaque client décide de sa maison
- Le foncier est maîtrisé, la densité organisée
- Le système de type CMI pour la construction est opérationnel et garant d’une certaine variété et animation
- L’opérateur ne prend que le risque du pignon en sus du dispositif actuel de CMI
- L’intégration de la maîtrise d’œuvre dans le foncier équipé et les pignons, sans êtreneutralisé, est valorisée par l’économie globale.
Conditions
- Un travail d’équipe entre opérateur, vendeurs et maîtres d’œuvres
- Une capacité de marché suffisante pour compenser la valeur ajoutée du dispositif par des gains de foncier.
- Une compétence de haut niveau dans la maîtrise d’ouvrage.
- La motivation de la collectivité.
Variantes
- Tous les pignons ne sont pas forcément construits, certains lots peuvent n’être contraints que d’un coté.
- Certains lots peuvent être taillés à la demande suivant la taille du droit à construire ou le projet. Dans ce cas le parcellaire et le pignon ne sont fixés qu’en cours de projet.
- Sous réserve de cohérences techniques les façades peuvent varier de niveau et donner lieu à des appentis.
- Plutôt que d’imposer un seul maître d’œuvre il est possible d’élaborer une liste (définie dans le cadre d’un cahier des charges) et de proposer un choix.
Pour mieux évaluer l’idée, il faudrait la tester : avis aux collectivités et aux opérateurs
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